開(kāi)發(fā)商逾期交房的行為屬于違約行為，那么開(kāi)發(fā)商逾期交房日期怎樣計(jì)算？這個(gè)問(wèn)題關(guān)系著對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房行為的認(rèn)定。既然開(kāi)發(fā)商逾期交房屬于違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。那么商品房逾期交付的責(zé)任有哪些？對(duì)于這些問(wèn)題，本文將一一為您介紹，希望在您遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的行為時(shí)能給您帶來(lái)幫助。

一、逾期交房日期怎樣計(jì)算？

我國(guó)《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！遍_(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是其真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定。雙方在購(gòu)房合同里約定出賣(mài)人可以據(jù)實(shí)順延期限的情形，屬于合同法當(dāng)事人約定優(yōu)先原則適用，應(yīng)按約定計(jì)算可順延天數(shù)。

我國(guó)《合同法》第117條規(guī)定：“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！遍_(kāi)發(fā)商不能按約定交房后，便進(jìn)入了遲延履行期間，在此期間所發(fā)生的不可抗力等造成停工遲延交房事由均應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

因此，逾期天數(shù)計(jì)算應(yīng)為：實(shí)際交房日期－合同約定交房日期－合同約定交房日期前發(fā)生的可順延天數(shù)=實(shí)際逾期天數(shù)。

開(kāi)發(fā)商須以合同約定的按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款比率，實(shí)際違約的逾期天數(shù)支付違約金。

二、商品房逾期交付的責(zé)任有哪些

開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對(duì)使用按揭貸款的購(gòu)房者，計(jì)算違約金時(shí)的房?jī)r(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請(qǐng)求法院變更，但需請(qǐng)求方舉證。另外，有時(shí)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)利。

如果雙方在開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒(méi)有約定時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

如果《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房購(gòu)房者解除合同的條件沒(méi)有約定時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋規(guī)定：經(jīng)購(gòu)房者催告后三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房，則購(gòu)房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購(gòu)房者解除合同后可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

對(duì)于逾期交房日期怎樣計(jì)算以及商品房逾期交付的責(zé)任有哪些的問(wèn)題，相信在您看完上文的內(nèi)容后能夠有一定的了解?，F(xiàn)實(shí)生活中，買(mǎi)新房都是讓人很愉悅的，但是如果在歡歡喜喜收房時(shí)卻被告知開(kāi)發(fā)商逾期交房，相信誰(shuí)遇到這樣的情況都會(huì)像被潑了一盆冷水。而實(shí)踐中不少人遭遇開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)都是無(wú)奈忍受，事實(shí)上開(kāi)發(fā)商逾期交房是違約的行為，購(gòu)房者完全可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商不知道如何追究，不妨咨詢一下房產(chǎn)專(zhuān)家律師的意見(jiàn)。