開發(fā)商逾期交房的行為屬于違約行為，那么開發(fā)商逾期交房日期怎樣計算？這個問題關(guān)系著對開發(fā)商逾期交房行為的認定。既然開發(fā)商逾期交房屬于違約，就應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。那么商品房逾期交付的責任有哪些？對于這些問題，本文將一一為您介紹，希望在您遇到開發(fā)商逾期交房的行為時能給您帶來幫助。

一、逾期交房日期怎樣計算？

我國《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實意思表示，且不違反法律規(guī)定。雙方在購房合同里約定出賣人可以據(jù)實順延期限的情形，屬于合同法當事人約定優(yōu)先原則適用，應(yīng)按約定計算可順延天數(shù)。

我國《合同法》第117條規(guī)定：“當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任?！遍_發(fā)商不能按約定交房后，便進入了遲延履行期間，在此期間所發(fā)生的不可抗力等造成停工遲延交房事由均應(yīng)由開發(fā)商承擔責任。

因此，逾期天數(shù)計算應(yīng)為：實際交房日期－合同約定交房日期－合同約定交房日期前發(fā)生的可順延天數(shù)=實際逾期天數(shù)。

開發(fā)商須以合同約定的按日向買受人支付已交付房價款比率，實際違約的逾期天數(shù)支付違約金。

二、商品房逾期交付的責任有哪些

開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。

如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。

對于逾期交房日期怎樣計算以及商品房逾期交付的責任有哪些的問題，相信在您看完上文的內(nèi)容后能夠有一定的了解。現(xiàn)實生活中，買新房都是讓人很愉悅的，但是如果在歡歡喜喜收房時卻被告知開發(fā)商逾期交房，相信誰遇到這樣的情況都會像被潑了一盆冷水。而實踐中不少人遭遇開發(fā)商逾期交房時都是無奈忍受，事實上開發(fā)商逾期交房是違約的行為，購房者完全可以追究開發(fā)商的違約責任。如果開發(fā)商不知道如何追究，不妨咨詢一下房產(chǎn)專家律師的意見。