不少城市對房屋買賣有限購令，一些沒有購房資格的人為了規(guī)避政策購買房產(chǎn)，便打起了借名買房的主意。但是對于借名買房合同的效力如何的問題，不少人還不甚了解，本文將詳細(xì)為您介紹。事實(shí)上，借名買房有風(fēng)險(xiǎn)，那么對于借名買房合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范的問題，下文也將為您進(jìn)行詳細(xì)描述。
一、借名買房合同的效力如何？
在借名買房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。
1、借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。
意思自治是我國合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。
2、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力
對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認(rèn)識，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
而有的則認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。
“借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財(cái)兩空。
二、借名買房合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
由于借名購房合同存在很多的風(fēng)險(xiǎn)，購房人最好不要采用此類形式購房，如不得已需要簽訂借名購房合同的，應(yīng)當(dāng)采取以下措施以預(yù)防可能出現(xiàn)的糾紛：
1、最好采用書面形式，明確雙方的委托代理關(guān)系及代理權(quán)限等。
2、要注意保存好相關(guān)證據(jù)，尤其是交罰款、稅費(fèi)等發(fā)票、收據(jù)。
3、交付后，應(yīng)盡量占有、使用房屋。
4、條件成熟時(shí)，應(yīng)盡早辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
借名購房合同如在訴訟中被確認(rèn)無效，根據(jù)《合同法》《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，合同確認(rèn)無效或被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。據(jù)此，名義購房人應(yīng)將購房款返還給實(shí)際出資人，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。如果借名合同有效，則實(shí)際出資人可要求法院確認(rèn)借名購房合同有效，提起變更房屋產(chǎn)權(quán)的訴訟，通過司法機(jī)關(guān)將房屋的所有權(quán)從名義購房人變更到實(shí)際出資人名下。
上文為您講述了借名買房合同的效力如何的問題，對于借名買房合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范的問題上文也有詳細(xì)的描述，希望在您看完上文內(nèi)容后能給您帶來實(shí)際幫助。借名買房風(fēng)險(xiǎn)多多，實(shí)踐中不少人在借名買房后，房產(chǎn)反而被借名者霸占，讓實(shí)際購房人苦不堪言。購房者在決定借名買房時(shí)一定要謹(jǐn)慎考慮，最好是咨詢一下房產(chǎn)專家律師的意見。避免日后發(fā)生糾紛，遭受損失。
