很多買賣中，賣方都會(huì)要求買方先交一定數(shù)額的定金，購(gòu)房者在買房時(shí)也會(huì)被開(kāi)發(fā)商要求先交定金。實(shí)踐中定金糾紛經(jīng)常發(fā)生，因此購(gòu)房者交定金時(shí)的注意事項(xiàng)是需要購(gòu)房者了解清楚的。此外，很多購(gòu)房定金糾紛都是因?yàn)橐环綒Ъs造成的，那么毀約后購(gòu)房定金能否退還呢？對(duì)于這些問(wèn)題，本文將一一進(jìn)行介紹。

一、購(gòu)房者交定金時(shí)的注意事項(xiàng)

在認(rèn)購(gòu)書中對(duì)定金罰則的適用做出盡可能詳盡的約定。

對(duì)雙方?jīng)]有談妥主合同條款或補(bǔ)充合同條款如何處理定金作出約定，以有效地保護(hù)自己的權(quán)益。

如果確定所交付的款項(xiàng)是定金性質(zhì)，那么應(yīng)當(dāng)明確“定金”二字，并明確說(shuō)明在何種情況下不返還或雙倍返還等，以免因約定不明而出現(xiàn)糾紛。

在《認(rèn)購(gòu)書》中還應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任等重要內(nèi)容予以明確。

二、毀約后購(gòu)房定金能否退還？

在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采取商品房預(yù)售的方式籌集開(kāi)發(fā)資金。商品房預(yù)售時(shí)，買賣雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議，由買受人交納一定數(shù)量的定金，作為對(duì)雙方簽訂正式合同的擔(dān)保。

上述定金由買賣雙方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定，具有我國(guó)《合同法》規(guī)定的“定金”的性質(zhì)，即交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)收回定金；收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。只是《合同法》規(guī)定的“定金”是履約定金，而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金，即合同雙方當(dāng)事人保證與對(duì)方簽訂正式合同。

由于《合同法》未規(guī)定訂約定金，故在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。于2003年6月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條對(duì)訂約定金的性質(zhì)予以明確，該條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！备鶕?jù)上述規(guī)定，毀約后定金能否退還，則要根據(jù)不同情況進(jìn)行處理。對(duì)于一手房買賣，購(gòu)房人同開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書并交付了定金，若購(gòu)房人在新政出臺(tái)后，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌不按照約定時(shí)間去簽訂正式合同，則要承擔(dān)違約責(zé)任，定金不能要回。如果按照約定時(shí)間同開(kāi)發(fā)商商談?wù)胶贤暮炗唵?wèn)題，雙方就認(rèn)購(gòu)書中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

因根據(jù)樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規(guī)定，買方無(wú)法貸款購(gòu)房，則可視為情勢(shì)變更，在沒(méi)有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則免除買方的責(zé)任，定金應(yīng)予退還。

而對(duì)于二手房買賣，買方簽約并交了定金后，若預(yù)期房?jī)r(jià)下跌而毀約，定金也要被沒(méi)收。此外，買方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償賣方的預(yù)期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)迅速下跌，買方毀約，導(dǎo)致賣方因房?jī)r(jià)貶值損失50萬(wàn)，則賣方除沒(méi)收定金外，認(rèn)為仍不足以彌補(bǔ)損失，可以向買方追討房屋貶值損失。

以上就是對(duì)購(gòu)房者交定金時(shí)的注意事項(xiàng)以及毀約后購(gòu)房定金能否退還等內(nèi)容的詳細(xì)介紹。實(shí)踐中購(gòu)房定金糾紛時(shí)而發(fā)生，有些是因?yàn)橘u方違約，有些則是因?yàn)橘I方違約。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間在一方違約后對(duì)于購(gòu)房定金的退還問(wèn)題往往達(dá)不成一致意見(jiàn)，就會(huì)發(fā)生購(gòu)房定金糾紛。但現(xiàn)實(shí)中，與開(kāi)發(fā)商相比，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)地位，在發(fā)生購(gòu)房定金糾紛時(shí)購(gòu)房者的合法權(quán)益往往難以得到有效的保護(hù)，因此，如果購(gòu)房者遇到類似的問(wèn)題時(shí)，要及時(shí)咨詢相關(guān)的房產(chǎn)專家律師，及早的為自己的維權(quán)之路做準(zhǔn)備。