開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)房屋的成交率，在售房時(shí)夸大其詞的行為并不少見(jiàn)，但是如果出賣人售房時(shí)存在欺詐怎么辦？此外，開(kāi)發(fā)商售房時(shí)違約也是常見(jiàn)的行為，那么如果出賣人售房時(shí)違約怎么辦？出賣人售房時(shí)無(wú)論是欺詐還是違約都會(huì)損害購(gòu)房者的利益，因此，購(gòu)房者對(duì)于這些問(wèn)題應(yīng)了解清楚，便于維權(quán)。下文將對(duì)這些問(wèn)題一一進(jìn)行介紹，希望能給您帶來(lái)幫助。
一、出賣人售房時(shí)存在欺詐怎么辦？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這些情形包括：
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
該解釋第9條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，這些情形包括：
1、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
二、出賣人售房時(shí)違約怎么辦？
出賣人售房時(shí)違約的責(zé)任包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。
房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。
依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在千分之0．5至1之間。
上文為您詳細(xì)介紹了“出賣人售房時(shí)存在欺詐怎么辦”以及出“賣人售房時(shí)違約怎么辦”的具體內(nèi)容。出賣人售房時(shí)無(wú)論是存在欺詐消費(fèi)者的行為還是對(duì)購(gòu)房合同有違約的行為，購(gòu)房者都不應(yīng)該容忍，要及時(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益，追究出賣人的違約責(zé)任。但實(shí)踐中購(gòu)房者的維權(quán)之路并不簡(jiǎn)單，其中很多都是因?yàn)樽C據(jù)不足，因此，購(gòu)房者應(yīng)引起注意，必要的時(shí)候應(yīng)及時(shí)咨詢房產(chǎn)相關(guān)的專家律師的意見(jiàn)，以更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
