一、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同效力的認(rèn)定

不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的未生效與無(wú)效

依據(jù)擔(dān)保法第四十一條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押辦理抵押登記后才能生效，對(duì)于沒(méi)有辦理抵押登記手續(xù)的合同，其效力如何認(rèn)定，實(shí)踐中分歧較大，在處理上按無(wú)效合同來(lái)處理的情況也很普遍。筆者認(rèn)為，合同未生效與合同無(wú)效有嚴(yán)格的區(qū)別。首先，在抵押合同中，抵押登記只是合同的生效要件，不具備生效要件的合同只是沒(méi)有發(fā)生法律效力，并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。其次，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同有效；而根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)后才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效，而不是宣告合同無(wú)效。因此，以沒(méi)有辦理抵押登記而隨便宣告合同無(wú)效，不僅混淆了合同未生效與合同無(wú)效的區(qū)別，且違反了相關(guān)司法解釋的規(guī)定，也有損于市場(chǎng)交易的安全，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律的原則是相悖的。

二、抵押合同解押后如何處理

抵押合同應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人與抵押人以書面方式簽訂，抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人。當(dāng)?shù)谌俗鳛榈盅喝藭r(shí)，債務(wù)人不是抵押合同的當(dāng)事人。在實(shí)踐中，債務(wù)人與第三人關(guān)系密切，第三人是受債務(wù)人的委托而為其債務(wù)的履行作擔(dān)保，但在抵押合同中，第三人是抵押人，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，承擔(dān)債務(wù)履行的擔(dān)保責(zé)任，債務(wù)人與債權(quán)人僅僅是主合同中的當(dāng)事人。抵押合同一般包括以下內(nèi)容：

1、被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。這是指主合同的狀況；

2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限。這關(guān)系到抵押人什么時(shí)間開始承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；

3、抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)或者使用權(quán)屬于誰(shuí)的。這關(guān)系到抵押物的可靠性和確定性；

4、抵押擔(dān)保的范圍。這是指抵押人擔(dān)保債權(quán)的范圍，比如，一個(gè)貸款合同，借款人貸款100萬(wàn)元人民幣，抵押人可以約定只擔(dān)保100萬(wàn)元的本金的清償，也可以約定擔(dān)保100萬(wàn)元的本金和利息的清償，還可以約定擔(dān)保本金、利息和其他違約責(zé)任的履行；

5、當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。當(dāng)事人雙方需要在抵押合同上簽字或者蓋章，并注明合同簽訂的時(shí)間。

當(dāng)事人在抵押合同內(nèi)容有欠缺的情況下，可以協(xié)議補(bǔ)充。

以上即是不動(dòng)產(chǎn)抵押合同效力的認(rèn)定和抵押合同解押后如何處理的闡述。我們不難看出，在實(shí)踐中以沒(méi)有辦理抵押登記而隨便宣告合同無(wú)效，不僅混淆了合同未生效與合同無(wú)效的區(qū)別，而且給當(dāng)事人也造成了損失，因此這種做法是錯(cuò)誤的，我們不必?fù)?dān)心這個(gè)問(wèn)題，只要注意就好了，真正要注意點(diǎn)是抵押合同 解押后如何處理，它往往涉及第三人，鑒于這種復(fù)雜的情況，最好找律師分析，以免錯(cuò)過(guò)最佳解決時(shí)間。