二手房買賣中，無論哪方違約都會導致交易不成功，違約一方自然要承擔違約責任。對于買方來說，二手房買賣賣方的違約情形有哪些呢？如果因為不想賣等原因，二手房賣方毀約如何處理呢？這些都是買方需要考慮的，以便在發(fā)生糾紛時及早應對。對于這些問題，本文也將一一進行介紹。

一、二手房買賣賣方的違約情形

1、房屋產(chǎn)權(quán)存在共有人或有房產(chǎn)有承租人。

常常有賣家將原本是夫妻共有的房屋，或存在有租約的房屋賣給他人。更有買家要求寫明共有人或有租約，但是同時又不要求共有人簽名或要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，只要求房產(chǎn)證上有名字的那人承諾有責任由其承擔。房屋沒有漲價則好，如果一但房價上漲，那么買房人作為非善意的購買者，面臨的就是合同撤銷無效，并且沒有地方可以要求賠償。

2、贖樓。

現(xiàn)在的二手房買賣中，房產(chǎn)通常是處在抵押狀態(tài)，如果要買賣該房產(chǎn)，注銷抵押是必要的，由誰進行注銷抵押？如果沒有約定的情況下，是需要由賣方進行注銷抵押的，因為在出售時，賣方應當擁有該房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。在現(xiàn)實生活，經(jīng)常會出現(xiàn)買方替賣家贖樓，這時賣家違約情形開始出現(xiàn)，一但買家規(guī)賣家贖出樓來，馬上就有賣家的債權(quán)人申請凍結(jié)該房產(chǎn)，或者是賣家不去馬上辦理過戶，拖著時間，另尋高價買家，贖樓買家的權(quán)益通常得到不保障。

3、不簽收定金。

通常在房產(chǎn)買賣合同中約定有定金的數(shù)額，然而通常買家在將定金交給中介后，轉(zhuǎn)交給賣家，賣家這時卻不簽收。不簽收定金并不能當然認為賣家違約，因為定金是實踐合同，也就是說要按賣家的簽收數(shù)額來進行計算的。賣家不簽收定金通常面臨的是一但買家起訴要求雙倍返還定金，卻不定金可返還。

4、不交付房屋。

這在實際中是最多見的一種情形，房屋如果已經(jīng)辦理了過戶，那還好，只需按照合同約定的時間收房，如果不交房，起訴要求交付就好了。怕的是沒有過完戶，卻不按照合同約定交房，這種情況下，通常是通過律師，發(fā)律師函進很催告后，然后再行使不安抗辯權(quán)，可直接起訴要求其交房。

5、一房多賣。

在實際是這種情形也多見，賣家收取多家定價，然后擇高價者賣出，這時原買家如果知情，絕對要第一時間行使自己的權(quán)利，進行起訴等，一但賣家將該房產(chǎn)已經(jīng)過戶給他人，那么原買家的權(quán)益將得到不保障，即使法院到時判決下來，執(zhí)行起來還有一個困難，須提供賣方財產(chǎn)線索。千萬不要等，等待下去的結(jié)果可能是到時聯(lián)賣方這個人都無法查找到，自己已交付的定金等，都拿不回來。

6、直接毀約

這種情況沒有辦法回避，如果合同中約定的違約成本過低，那么在房價上漲的過程中，賣方完全有理由在支付低額的違約金或者雙倍返還定金后，就直接不再將房產(chǎn)進行出售，使買方遭受損失。

二、二手房賣方毀約如何處理？

1、如果二手房買賣雙發(fā)所簽訂的合同和交易行為都是合法有效的，賣方毀約的行為是不合理的。

2、《合同法》第60條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。”簽訂房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買賣合同解除權(quán)，并要求賣方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權(quán)，要求賣方繼續(xù)履行該合同；

3、無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第110條規(guī)定的：

（1）法律上或者事實上不能履行；

（2）債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；

（3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”的情形外，應責令按照《合同法》第107條“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規(guī)定執(zhí)行，這是《合同法》賦予守約方的權(quán)利。

購房者在簽訂“二手房買賣合同”時，對賣方可能違約的條款要詳細約定，如“中途意外變卦不賣”、“提高價格”、“拖延不辦理登記過戶”、“不遷移出原有戶口”等一一加以明確約定和規(guī)定一定數(shù)量的違約金，以確定自己的合法權(quán)益。

上文為您講述了二手房買賣賣方的違約情形以及二手房賣方毀約如何處理等問題的詳細內(nèi)容。對于很多人來說，買房是人生中的大事，而是在房價居高不下的情況下，二手房成了越來越多的人的選擇。在二手房買賣中，如果因因為賣方違約甚至是毀約的原因而導致二手房交易不成，買方是可以要求賣方承擔違約責任的。如果您在現(xiàn)實中買二手房時遭遇賣方違約甚至是毀約時，要懂得如何維權(quán)，必要時可向房產(chǎn)方面的專家律師求助。