二手房買賣中，無(wú)論哪方違約都會(huì)導(dǎo)致交易不成功，違約一方自然要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，二手房買賣賣方的違約情形有哪些呢？如果因?yàn)椴幌胭u等原因，二手房賣方毀約如何處理呢？這些都是買方需要考慮的，以便在發(fā)生糾紛時(shí)及早應(yīng)對(duì)。對(duì)于這些問(wèn)題，本文也將一一進(jìn)行介紹。

一、二手房買賣賣方的違約情形

1、房屋產(chǎn)權(quán)存在共有人或有房產(chǎn)有承租人。

常常有賣家將原本是夫妻共有的房屋，或存在有租約的房屋賣給他人。更有買家要求寫明共有人或有租約，但是同時(shí)又不要求共有人簽名或要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只要求房產(chǎn)證上有名字的那人承諾有責(zé)任由其承擔(dān)。房屋沒(méi)有漲價(jià)則好，如果一但房?jī)r(jià)上漲，那么買房人作為非善意的購(gòu)買者，面臨的就是合同撤銷無(wú)效，并且沒(méi)有地方可以要求賠償。

2、贖樓。

現(xiàn)在的二手房買賣中，房產(chǎn)通常是處在抵押狀態(tài)，如果要買賣該房產(chǎn)，注銷抵押是必要的，由誰(shuí)進(jìn)行注銷抵押？如果沒(méi)有約定的情況下，是需要由賣方進(jìn)行注銷抵押的，因?yàn)樵诔鍪蹠r(shí)，賣方應(yīng)當(dāng)擁有該房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。在現(xiàn)實(shí)生活，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買方替賣家贖樓，這時(shí)賣家違約情形開始出現(xiàn)，一但買家規(guī)賣家贖出樓來(lái)，馬上就有賣家的債權(quán)人申請(qǐng)凍結(jié)該房產(chǎn)，或者是賣家不去馬上辦理過(guò)戶，拖著時(shí)間，另尋高價(jià)買家，贖樓買家的權(quán)益通常得到不保障。

3、不簽收定金。

通常在房產(chǎn)買賣合同中約定有定金的數(shù)額，然而通常買家在將定金交給中介后，轉(zhuǎn)交給賣家，賣家這時(shí)卻不簽收。不簽收定金并不能當(dāng)然認(rèn)為賣家違約，因?yàn)槎ń鹗菍?shí)踐合同，也就是說(shuō)要按賣家的簽收數(shù)額來(lái)進(jìn)行計(jì)算的。賣家不簽收定金通常面臨的是一但買家起訴要求雙倍返還定金，卻不定金可返還。

4、不交付房屋。

這在實(shí)際中是最多見的一種情形，房屋如果已經(jīng)辦理了過(guò)戶，那還好，只需按照合同約定的時(shí)間收房，如果不交房，起訴要求交付就好了。怕的是沒(méi)有過(guò)完戶，卻不按照合同約定交房，這種情況下，通常是通過(guò)律師，發(fā)律師函進(jìn)很催告后，然后再行使不安抗辯權(quán)，可直接起訴要求其交房。

5、一房多賣。

在實(shí)際是這種情形也多見，賣家收取多家定價(jià)，然后擇高價(jià)者賣出，這時(shí)原買家如果知情，絕對(duì)要第一時(shí)間行使自己的權(quán)利，進(jìn)行起訴等，一但賣家將該房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶給他人，那么原買家的權(quán)益將得到不保障，即使法院到時(shí)判決下來(lái)，執(zhí)行起來(lái)還有一個(gè)困難，須提供賣方財(cái)產(chǎn)線索。千萬(wàn)不要等，等待下去的結(jié)果可能是到時(shí)聯(lián)賣方這個(gè)人都無(wú)法查找到，自己已交付的定金等，都拿不回來(lái)。

6、直接毀約

這種情況沒(méi)有辦法回避，如果合同中約定的違約成本過(guò)低，那么在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，賣方完全有理由在支付低額的違約金或者雙倍返還定金后，就直接不再將房產(chǎn)進(jìn)行出售，使買方遭受損失。

二、二手房賣方毀約如何處理？

1、如果二手房買賣雙發(fā)所簽訂的合同和交易行為都是合法有效的，賣方毀約的行為是不合理的。

2、《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！焙炗?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買賣合同解除權(quán)，并要求賣方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權(quán)，要求賣方繼續(xù)履行該合同；

3、無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第110條規(guī)定的：

（1）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（2）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；

（3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”的情形外，應(yīng)責(zé)令按照《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定執(zhí)行，這是《合同法》賦予守約方的權(quán)利。

購(gòu)房者在簽訂“二手房買賣合同”時(shí)，對(duì)賣方可能違約的條款要詳細(xì)約定，如“中途意外變卦不賣”、“提高價(jià)格”、“拖延不辦理登記過(guò)戶”、“不遷移出原有戶口”等一一加以明確約定和規(guī)定一定數(shù)量的違約金，以確定自己的合法權(quán)益。

上文為您講述了二手房買賣賣方的違約情形以及二手房賣方毀約如何處理等問(wèn)題的詳細(xì)內(nèi)容。對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，買房是人生中的大事，而是在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，二手房成了越來(lái)越多的人的選擇。在二手房買賣中，如果因因?yàn)橘u方違約甚至是毀約的原因而導(dǎo)致二手房交易不成，買方是可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任的。如果您在現(xiàn)實(shí)中買二手房時(shí)遭遇賣方違約甚至是毀約時(shí)，要懂得如何維權(quán)，必要時(shí)可向房產(chǎn)方面的專家律師求助。