二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的房產(chǎn)，很多人在資金不夠?qū)捲Ｓ重巾氋?gòu)房時(shí)，會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。那么人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)該注意的問(wèn)題有哪些？二手房從購(gòu)買(mǎi)到交房也需要一定的過(guò)程，那么二手房交房時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)又有哪些？這些都是購(gòu)房者需要了解的，本文也將對(duì)這些問(wèn)題一一進(jìn)行介紹。

一、購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

一是確認(rèn)原房主的真實(shí)身份。因?yàn)闃I(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件。

二是明確買(mǎi)賣(mài)雙方違約責(zé)任。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)糾紛，使買(mǎi)方的利益遭受損失。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，明確約定雙方以下的權(quán)利與義務(wù)：房產(chǎn)證的辦理過(guò)戶時(shí)間與賣(mài)方的協(xié)助義務(wù)、買(mǎi)方的付款時(shí)間、有無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛等，違約金的比例與在違約時(shí)給付違約金的時(shí)間等要具體明確肯定。

三是明確房屋本身附屬的有關(guān)費(fèi)用的交付時(shí)間。即明確水、電、汽、物業(yè)等費(fèi)用的交接時(shí)間。

四是明確中介費(fèi)用的承擔(dān)者。買(mǎi)賣(mài)雙方如果是通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)中介機(jī)構(gòu)的，那么，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)明確中介費(fèi)用的承擔(dān)者，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求中介機(jī)構(gòu)對(duì)中介費(fèi)用有一個(gè)詳細(xì)的費(fèi)用明細(xì)表并列明其用途。

五是買(mǎi)方必須見(jiàn)到真實(shí)的房主。如果通過(guò)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)房，可能存在不良的中介機(jī)構(gòu)會(huì)一房多賣(mài)，中介機(jī)構(gòu)往往會(huì)以房主不同意賣(mài)房作為自己的免責(zé)條款，把房屋賣(mài)給出價(jià)高的買(mǎi)主，從而損害已經(jīng)交付定金的其他買(mǎi)主。

六是注意使用補(bǔ)充協(xié)議條款。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需進(jìn)一步約定時(shí)，需要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同填寫(xiě)附加條款，將買(mǎi)賣(mài)雙方的意思填寫(xiě)明確，避免以后可能造成的不必要的麻煩。

七是注意買(mǎi)賣(mài)合同的語(yǔ)言的準(zhǔn)確、肯定，避免語(yǔ)言的歧義，防止以后發(fā)生糾紛時(shí)，因用語(yǔ)的不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的不必要的麻煩。

二、二手房交房時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）房屋保修期問(wèn)題：

根據(jù)國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，新商品房的保修期如下：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（70年）；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限在《保證書(shū)》中注明。保修期自業(yè)主接收交付之日起計(jì)。

二手房買(mǎi)主應(yīng)當(dāng)特別注意一手房的交房日期，推算自己購(gòu)買(mǎi)的二手房享受建設(shè)單位的剩余的保修服務(wù)期限。

（二）影響較大的房屋質(zhì)量問(wèn)題

1、墻體裂縫及樓板裂縫。

2、滲漏。注意查看廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的滲漏情況，如果漏水到樓下的鄰居家？您家的日子一定不好過(guò)，還要注意天花板、窗臺(tái)下面有無(wú)水漬。

3、上、下水的質(zhì)量情況往往需要一個(gè)考察周期才能看出問(wèn)題，在現(xiàn)場(chǎng)可以開(kāi)打水流，看看水壓大小，試試排水速度。

如果在房屋驗(yàn)收的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一定要在驗(yàn)收交接記錄中注明。注意向賣(mài)方索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后需要。

（三）交接鑰匙。要注意接收全部鑰匙，包括樓單元門(mén)鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、室內(nèi)各房間的鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）的鑰匙。

（四）交接水、電、煤氣、物業(yè)管理等費(fèi)用

1、結(jié)清水表賬單。在交房時(shí)，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。還要注意是否存在逾期未繳費(fèi)的情況，要賣(mài)方提交近期的水費(fèi)賬單。

2、結(jié)清電表、煤氣表帳單，注意事項(xiàng)同上，用智能卡繳費(fèi)的，一定要接收智能卡。

3、辦理有線電視過(guò)戶。

4、結(jié)清電話，寬帶費(fèi)用。如果需要繼續(xù)使用原有的電話號(hào)碼，應(yīng)當(dāng)?shù)诫娦挪块T(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算電話、寬帶費(fèi)用賬單。

5、結(jié)算維修資金。

6、辦理物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)用。

7、結(jié)清往年的供暖費(fèi)用。

8、遷移戶口。在交房時(shí)要確認(rèn)原房住的戶口已遷出，如果戶口尚未遷出，應(yīng)當(dāng)書(shū)面約定遷出的截止時(shí)間和違約責(zé)任確認(rèn)。

以上為二手房交接中需要注意的主要問(wèn)題，實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題可能要遠(yuǎn)比上述情況更多也更復(fù)雜，需要買(mǎi)方仔細(xì)處理好最后的交接房環(huán)節(jié)。

上文為您詳細(xì)介紹了購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題以及二手房交房時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)的具體內(nèi)容，希望能幫您減少在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)可能會(huì)遇到的麻煩。與商品房相比，二手房涉及的法律關(guān)系更為復(fù)雜，也更容易產(chǎn)生糾紛。實(shí)踐中，不少二手房的交易都是通過(guò)中介來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此，二手房買(mǎi)賣(mài)不僅可能產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)雙方之間的糾紛，還可能會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方與中介之間的糾紛。如果發(fā)生了糾紛，購(gòu)房者要注意及時(shí)咨詢房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師，以有效地解決問(wèn)題，避免無(wú)謂的損失。