一、怎么購(gòu)買已抵押的房產(chǎn)

買賣已抵押房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān)事項(xiàng)協(xié)商一致，同時(shí)告知買受人房地產(chǎn)抵押的事實(shí)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第 191 條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”注意物權(quán)法對(duì)擔(dān)保法及其解釋的修正，依據(jù)該條規(guī)定，抵押人除非取得抵押權(quán)人同意或受讓人代債務(wù)人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權(quán)是否登記，債務(wù)人均不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)對(duì)受讓人有對(duì)抗的效力。

根據(jù)目前房地產(chǎn)交易中心及各大銀行的實(shí)踐操作來(lái)看：一是做轉(zhuǎn)按揭，將上家未還之貸款轉(zhuǎn)入下家貸款銀行，該業(yè)務(wù)經(jīng)常受央行政策影響；二是由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷后再行過(guò)戶。

二、購(gòu)買已抵押的房屋應(yīng)注意什么

下家一定要把握好以下兩點(diǎn)：

1、要盡量壓縮付首付至過(guò)戶的時(shí)間如向銀行提前還貸，要按以下步驟進(jìn)行：

首先，上家要向銀行預(yù)約還款時(shí)間，預(yù)約的時(shí)間視銀行而略有不同；

其次，在約定的時(shí)間到銀行還貸；有的銀行在還款當(dāng)天，有的銀行還款后幾日內(nèi)可出《他項(xiàng)權(quán)證》；

第三，上家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù)；

第四，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過(guò)戶交易手續(xù)。

因此，下家將付首付到過(guò)戶交易的時(shí)間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越小，交易會(huì)越安全。

2、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行為防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與上家一同到銀行，將首付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當(dāng)即劃走首付用于歸還貸款。

在政府主管部門和銀行對(duì)抵押房監(jiān)控力度加大以及防止抵押房不正當(dāng)交易的措施愈來(lái)愈嚴(yán)格的情況下，抵押房不再被視為“洪水猛獸”了。只要購(gòu)房者多留個(gè)心眼預(yù)防“連環(huán)”抵押等情況出現(xiàn)，也無(wú)多大的技術(shù)難度。但是購(gòu)房者不經(jīng)常接觸房產(chǎn)方面的事務(wù)，很容易被坑，建議購(gòu)房者請(qǐng)專業(yè)的房產(chǎn)律師陪同購(gòu)房抵押房，避免到時(shí)候房、財(cái)兩空。