一、按揭房買賣有什么限制

貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，受多種合同關(guān)系約束，存在多個房地產(chǎn)權(quán)利人：

（一）抵押房屋的轉(zhuǎn)讓。

采取所購房屋抵押擔(dān)保方式辦理的個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對賣房人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入一個交易死循環(huán)。

（二）第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押對房屋轉(zhuǎn)讓的影響。

借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時也應(yīng)先征得貸款銀行書面同意，并與銀行、購房人協(xié)商好購房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式，避免因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋，或轉(zhuǎn)讓房屋所得價款未及時償還銀行貸款而被銀行罰息，甚至收取違約金。

（三）無論何種情況，房屋轉(zhuǎn)讓前，都應(yīng)及時辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關(guān)擔(dān)保合同的終止手續(xù)。

（四）目前房屋轉(zhuǎn)讓基本上通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，大的房屋交易市場往往與銀行有二手房貸款合作關(guān)系，因此，房屋轉(zhuǎn)讓人通過大的交易市場轉(zhuǎn)讓房屋容易與銀行溝通信息，簡化手續(xù)。

二、如何購買二手按揭房

對于抵押房屋的轉(zhuǎn)讓的，賣方可以用其它擔(dān)保方式做替代擔(dān)保，暫時解押，待房屋過戶，房屋出售所得價款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時取代抵押房屋作為未還貸款的擔(dān)保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回的房款提前還清貸款。

買方應(yīng)主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，如果確實存在抵押的情況，買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因為這要涉及到后續(xù)的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供最近一個月的還款憑證。如果買方?jīng)Q定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對未付款項由誰支付進(jìn)行協(xié)商。此外，在提前還貸過程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，一般還款六個月或者一年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金；但如果還款不滿六個月或者一年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰來承擔(dān)應(yīng)在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。

對于買賣雙方通過二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易的，如果中介機(jī)構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房合作協(xié)議，通?？捎芍薪闄C(jī)構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔(dān)保，并能過中介機(jī)構(gòu)辦理二手房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。

以上就是對按揭房買賣有什么限制，如何購買二手按揭房的問題的介紹。這里需要提醒的是購買按揭房風(fēng)險較大，購買者應(yīng)格外小心，避免合同無效或是賠償違約金等風(fēng)險發(fā)生。如果您已經(jīng)處于這樣的糾紛之中，不用慌張，您可以尋求律師的幫助，有專業(yè)的房產(chǎn)律師為您的利益保駕護(hù)航，您便可以“高枕無憂”了。