一、如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同

第一，對所購房屋約定條款包括：

1、房產(chǎn)坐落；

2、房產(chǎn)權(quán)利人；

3、房產(chǎn)建筑面積；

4、竣工年限；

5、房屋來源，比如售后公房或房改售房或拆遷安置房，可能有法律糾紛的要注明；

6、有無抵押權(quán)、司法限制、有無違法、違章建筑等限制房產(chǎn)交易信息；

7、房屋價款，若是到手價，需要對各類稅費范圍和承擔(dān)主體詳細(xì)約定等。

第二，意向金或定金條款，一般居間協(xié)議約定，意向金由中介轉(zhuǎn)付給上家時轉(zhuǎn)為定金，作為購房者無法限制中介的轉(zhuǎn)交責(zé)任。若是中介轉(zhuǎn)付，針對中介方增加相應(yīng)約束條款。比如：中介方有按規(guī)定時間轉(zhuǎn)達(dá)有關(guān)信息或轉(zhuǎn)交定金的義務(wù)，如未按約履行此義務(wù)的則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，這樣就有利于對合同的履行和違約責(zé)任的追究。

第三，違約責(zé)任條款，一般有兩類：一類是針對中介公司促成交易成功后，委托方拒不支付或遲延支付中介報酬的違約責(zé)任。另一類是針對委托方要求解除買賣合同或雙方協(xié)議解除買賣合同的，則中介公司除收取固定中介報酬外仍會要求委托一方或雙方另行支付相當(dāng)于中介報酬的違約金。對此，司法實踐中認(rèn)定這類違約條款“加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利”且有強制交易之嫌，故會認(rèn)定其無效。因此，對于第二類違約條款的設(shè)定，委托方應(yīng)謹(jǐn)慎審查，最好刪除。

第四，簽約日期條款，該條款通常指“對于簽署完居間協(xié)議后，約定雙方在一定期限內(nèi)前往中介簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同條款?！边@個條款的意義在于，若雙方在此期限內(nèi)均未簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同，則該預(yù)約效力失效，上、下家均不適用定金罰則即沒收或雙倍返還定金。該條款應(yīng)注意簽約的用詞，是買賣雙方的義務(wù)，還是中介須履行先性通知的義務(wù)為前提。

第五，終止條款或解除條款。針對個人實際情況，約定終止或解除居間協(xié)議的條款，這是出于保護(hù)上下家的需要而設(shè)立，諸如，若上家有房屋無租賃關(guān)系承諾擔(dān)保，則可以約定上家違反該承諾的，下家可以單方解除上下家之間定金法律關(guān)系，不承擔(dān)定金責(zé)任。

二、如何簽訂房屋買賣居間協(xié)議

一般而言，房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議是三方協(xié)議，上家，下家及中介。協(xié)議需要三方簽署，中介方需要蓋公司章及法定代表人或法定代表人書面授權(quán)人簽字，司法實踐中有中介公司蓋章，業(yè)務(wù)員簽字的也予以認(rèn)可。當(dāng)事人應(yīng)收執(zhí)該等協(xié)議原件，不少中介不給居間協(xié)議原件或只給復(fù)印件的，上、下家要注意必須取得協(xié)議原件，復(fù)印的情形下讓其余各方在復(fù)印件上簽字欄重新簽署，中介方另蓋紅章，則具有和該等原件一樣的法律效力。

很多上、下家誤認(rèn)為找到中介就萬無一失，中介要對買賣合同甚至交易全過程承擔(dān)責(zé)任，往往出現(xiàn)任何問題就找中介。孰不知中介的義務(wù)有限，中介的作用只是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，中介對房地產(chǎn)買賣合同條款本身并不承擔(dān)責(zé)任。因此，購房者最好請專業(yè)律師陪同簽訂房屋買賣居間協(xié)議，律師能夠運用自身的經(jīng)驗價值為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)和高效的法律服務(wù)。