一、購房者可以退房的情形有哪些

依據(jù)目前的法律規(guī)定，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。

1、約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識時(shí)，起訴至法院要求退房。

2、法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件。

二、購買二手房后如何退房

1、定金階段：

這個(gè)階段雙方只是簽訂了定金協(xié)議，真正的存量房買賣合同還沒有成立，嚴(yán)格來說不存在退房的問題，實(shí)際上是退定金的問題。一般情形下買方違約定金不退，賣方違約雙倍返還定金。

2、已簽訂存量房買賣合同但未實(shí)際履行：

這種情況下如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式解除合同協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任如何承擔(dān)等問題。雙方達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容，對方都有權(quán)要求其履行，也可以通過訴訟或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中一方構(gòu)成根本性違約，且達(dá)不成一致意見，那么根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，有單方解約權(quán)的一方可書面通知對方，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

3、已簽訂合同且已部分履行：

買賣雙方簽訂合同后，買方已經(jīng)交付部分購房款，并辦理了入住。這個(gè)階段解除合同既有買方的原因，也有賣方的原因，比如賣方覺得房子漲價(jià)了，不想賣了，想反悔。這個(gè)階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)、裝修損失、搬離時(shí)間等問題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，確定裝修損失，買方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如達(dá)不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請仲裁，既可以要求繼續(xù)履行合同，也可以要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

4、已經(jīng)完成過戶階段：

買方繳稅了個(gè)稅、營業(yè)稅、契稅等房產(chǎn)交易稅，且完成了過戶手續(xù)，一般情況下此合同已經(jīng)履行完畢，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不能退房的。但因擔(dān)保機(jī)構(gòu)，或者中介公司墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。在房屋過戶后發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題也是可以退房的。

在二手房買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。房屋買賣不同于其他日常生活消費(fèi)品的買賣，因?yàn)槠浣灰字芷陂L，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對程序要求比較嚴(yán)格。退房過程中有很多細(xì)節(jié)問題要處理，稍有不慎就容易引起糾紛。因此，建議購房者事先就退房的問題咨詢一下律師，或者請律師協(xié)助解決退房過程中的事宜，避免退房糾紛。