一、抵押房銷(xiāo)售陷阱有哪些
1、已抵押不告知
因?yàn)轭A(yù)售許可證采用一年一審制，所以會(huì)出現(xiàn)：已注明有抵押情況的可能已經(jīng)解押了或者沒(méi)有注明有抵押情況的，也有可能是被抵押了。如某預(yù)售證在2003年1月份到期，年審沒(méi)有抵押情況，但到了7月份發(fā)展商資金運(yùn)作出現(xiàn)危機(jī)，將其中部分進(jìn)行抵押，則此時(shí)買(mǎi)家預(yù)售的許可證中并沒(méi)有注明抵押情況。反過(guò)來(lái)，如發(fā)展商進(jìn)行解押了，未來(lái)得及年審的預(yù)售證上仍然出現(xiàn)抵押備注情況。
2、整層抵押銷(xiāo)售不解押
發(fā)展商將物業(yè)整層、整批抵押的，或按面積抵押的，則解押緩慢；如果是將某一單位抵押的話(huà)，則解押相對(duì)快速。
3、拖延辦理交易登記
開(kāi)發(fā)商在合同附件中拖延登記時(shí)間。據(jù)介紹，開(kāi)發(fā)商有可能在合同附件中采用此招（因?yàn)橘I(mǎi)家對(duì)合同多數(shù)比較粗心），拖延時(shí)間以辦理有關(guān)的解押手續(xù)是開(kāi)發(fā)商的慣用招術(shù)，如果是上述所講的成批、按面積抵押的話(huà)，則要等到所有抵押物業(yè)都有買(mǎi)家時(shí)才能一次性解押，所以有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采取拖延時(shí)間的戰(zhàn)術(shù)，以逃避買(mǎi)家索賠。
二、如何防范抵押房銷(xiāo)售陷阱
1、已抵押不告知
出現(xiàn)這種情況，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)時(shí)需在合同附件中雙方對(duì)此進(jìn)行約定。在國(guó)土房管局、工商局監(jiān)制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第二十三條中有規(guī)定：本合同雙方簽定后30天內(nèi)向廣州市房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理登記手續(xù)。買(mǎi)家可據(jù)此在附件中約定：如由于出賣(mài)人原因等沒(méi)有進(jìn)行登記、鑒證，則買(mǎi)受人可退房、退回定金、首期房款等。
買(mǎi)賣(mài)合同一旦進(jìn)入房地產(chǎn)交易管理部門(mén)進(jìn)行登記，則表示產(chǎn)權(quán)基本安全。合同一式三份，鑒證之后一份在房管局、一份在發(fā)展商處、一份留在銀行，在還貸期間，業(yè)主手上沒(méi)有合同原件；業(yè)主也就不知道其登記、鑒證程序的進(jìn)展，所以業(yè)主可要求，發(fā)展商在對(duì)合同進(jìn)行登記之后給予一份復(fù)印件。正常情況下，在合同的最后部分登記部門(mén)的位置，會(huì)蓋有“房地產(chǎn)交易所預(yù)售合同登記專(zhuān)用章”。
2、整層抵押銷(xiāo)售不解押
抵押房并不可怕，主要是發(fā)展商需要時(shí)間去辦理注銷(xiāo)、解押等手續(xù)，因?yàn)榘l(fā)展商也是希望盡快地將物業(yè)銷(xiāo)售出去、套現(xiàn)資金；購(gòu)買(mǎi)抵押房與其他物業(yè)，對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)程序一致，注意合同登記、銀行簽署抵押協(xié)議的時(shí)間跨度的問(wèn)題。買(mǎi)家要留意如果預(yù)售許可證上備注一欄中，開(kāi)發(fā)商將整層物業(yè)、整體面積抵押的話(huà)（因?yàn)檎麑拥盅旱脑?huà)，估價(jià)較高），則這種情況解押難度大些；如果是將單獨(dú)的單位物業(yè)抵押的話(huà)，則解押很快，買(mǎi)家可相對(duì)放心購(gòu)買(mǎi)。
3、拖延辦理交易登記
如果物業(yè)產(chǎn)權(quán)等無(wú)誤并能迅速解押的話(huà)，銀行會(huì)在短時(shí)間內(nèi)通知業(yè)主簽署抵押貸款合同。如果消費(fèi)者在簽署了購(gòu)房合同很久后，還沒(méi)有接到銀行的通知，則有兩種可能，一是開(kāi)發(fā)商根本就沒(méi)有將合同進(jìn)行交易登記；二是暫時(shí)解押不了。
如果是一些無(wú)良發(fā)展商把消費(fèi)者已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)又設(shè)立抵押，而這些發(fā)展商又破產(chǎn)，那么已設(shè)立抵押的房屋和土地拍賣(mài)所得將優(yōu)先用于向抵押權(quán)人償還債務(wù)，如有余額才在其他債權(quán)人中進(jìn)行分配。這時(shí)，消費(fèi)者的利益會(huì)受到很大損害。如果購(gòu)房者想購(gòu)買(mǎi)抵押房，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師陪同購(gòu)房。
