一、出賣人應(yīng)當(dāng)如何交房

出賣人的主要義務(wù)即交房，我國實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利登記制度，也就是說，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力。因此，交房包含兩個(gè)法律層面的含義：

1、實(shí)物交房，即本條規(guī)定的交接房地產(chǎn)，也即出賣人將出售房屋轉(zhuǎn)移買受人占有、使用、收益。此時(shí)，買受人還未真正獲得該房屋的所有權(quán)，必須盡快與出賣人去房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以確保自己成為房地產(chǎn)所有權(quán)人。

2、權(quán)利交房，俗稱交易過戶，即指向買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，目前房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)證的期限為20天。

二、開發(fā)商逾期交房是否違約

首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，對(duì)于逾期交房的免責(zé)事由除了地震、戰(zhàn)爭等這些不可抗力原因之外，還包括開發(fā)商和購房者另行約定的其他的免責(zé)理由。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

但如果開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或其他免責(zé)事由告知購房者的話，開發(fā)商則仍然要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時(shí)購房者有權(quán)解除合同等。通常在《商品房預(yù)售合同》中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。

以上就是關(guān)于“出賣人應(yīng)當(dāng)如何交房，開放商逾期交房是否違約”的具體內(nèi)容。開發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住就算是逾期交房。如果遭遇開發(fā)商逾期交房，且不愿意支付違約金的情況，最好是和其他業(yè)主聯(lián)合起來，共同商量解決辦法。業(yè)主們最好問問專業(yè)律師，看自己的情況怎么處理，實(shí)踐中逾期交房糾紛往往一拖再拖，律師比較有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，知道該如何快速解決糾紛，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。