一、購房合同訂立以前

開發(fā)商在沒有取得商品房預售許可證明時與買受人訂立的商品房預售合同是無效的，但是在買房者向法院提起訴訟前開發(fā)商如果取得了商品房預售許可證明，則該預售合同可以認定為有效。

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應(yīng)當認定為要約邀請，但如果開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾作出具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當被認為是要約，買房者以此為作出買房承諾的，即使在商品房買賣合同中并沒有把說明和允諾寫進去，其仍然應(yīng)當被視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

開發(fā)商通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因開發(fā)商一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當由開發(fā)商向買房者賠償雙倍的定金；而因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商只需要將定金返還買受人即可。

商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議如果具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

二、購房合同簽訂后

商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商在沒有告知買受人的情況下將該房屋抵押給第三人的或者開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人而導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

開發(fā)商訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實、故意提供虛假商品房預售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

買房者以開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，可以向法院起訴請求確認開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。

三、購房合同有效時房屋交付前

房屋交付使用前開發(fā)商需要承擔房屋毀損、滅失的風險。如果因為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

開發(fā)商遲延交付房屋的，買房者可以進行催告，如果經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)開發(fā)商仍未履行，買房者可以請求解除合同，但當事人另有約定的除外。經(jīng)買房者催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月，買房者沒有催告的，解除權(quán)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。開發(fā)商逾期交付使用房屋的，應(yīng)當按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定違約金。

四、購房合同有效時房屋交付后

房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人可以請求解除合同和賠償損失的。

在保修期內(nèi)，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問題，修復責任應(yīng)當由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復，買受人可以自行或者委托他人修復，但是開發(fā)商應(yīng)該承擔修復費用及修復期間造成的其他損失。

以上關(guān)于“房屋買賣中開發(fā)商責任”、“房屋買賣中開發(fā)商應(yīng)該做什么”相關(guān)問題的解答只是在制度層面的責任形式，在實踐中開發(fā)商的違約行為形式很多導致責任的形式也很多，因此建議買房者在房屋買賣過程中積極向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進行咨詢，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。在糾紛發(fā)生后積極向?qū)I(yè)房產(chǎn)律師求助以求得更大的勝算。