一、購(gòu)房合同訂立以前
開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證明時(shí)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的，但是在買房者向法院提起訴訟前開發(fā)商如果取得了商品房預(yù)售許可證明，則該預(yù)售合同可以認(rèn)定為有效。
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，但如果開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾作出具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是要約，買房者以此為作出買房承諾的，即使在商品房買賣合同中并沒有把說明和允諾寫進(jìn)去，其仍然應(yīng)當(dāng)被視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
開發(fā)商通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因開發(fā)商一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商向買房者賠償雙倍的定金；而因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商只需要將定金返還買受人即可。
商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議如果具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
二、購(gòu)房合同簽訂后
商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商在沒有告知買受人的情況下將該房屋抵押給第三人的或者開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
開發(fā)商訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)、故意提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
買房者以開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，可以向法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效。
三、購(gòu)房合同有效時(shí)房屋交付前
房屋交付使用前開發(fā)商需要承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。如果因?yàn)榉课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
開發(fā)商遲延交付房屋的，買房者可以進(jìn)行催告，如果經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)開發(fā)商仍未履行，買房者可以請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。經(jīng)買房者催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月，買房者沒有催告的，解除權(quán)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。開發(fā)商逾期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。
四、購(gòu)房合同有效時(shí)房屋交付后
房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。
在保修期內(nèi)，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問題，修復(fù)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，但是開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失。
以上關(guān)于“房屋買賣中開發(fā)商責(zé)任”、“房屋買賣中開發(fā)商應(yīng)該做什么”相關(guān)問題的解答只是在制度層面的責(zé)任形式，在實(shí)踐中開發(fā)商的違約行為形式很多導(dǎo)致責(zé)任的形式也很多，因此建議買房者在房屋買賣過程中積極向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。在糾紛發(fā)生后積極向?qū)I(yè)房產(chǎn)律師求助以求得更大的勝算。
