商品房預售指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。預售是一種附加期限的交易行為，即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。正因為這樣的一個特點，說明商品房預售的不同之處。那么，購買預售商品房要交定金嗎？如果不需要的話，購房者又該如何簽訂商品房預售合同呢？對于這些問題，下面為大家詳細介紹。

一、商品房預售的條件是什么

根據(jù)我國法律的相關規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）取得商品房預售許可證。

依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售實行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備前三個條件的情況下，向市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管理部門申請《商品房預售許可證》，取得《商品房預售許可證》。未取得者，不得進行商品房預售活動。

二、商品房預售的程序有哪些

（一） 訂立預售合同。開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房的預售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

（二） 登記備案。預售合同簽訂后，合同預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

（三） 收取預付款。開發(fā)商根據(jù)房屋建設的工程施工進度，分期收取商品房預售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預付款，應當專項用于房屋開發(fā)建設，不得挪作他用。

（四） 辦理商品房的權屬登記手續(xù)。預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。

三、購買預售商品房要交定金嗎

簽訂商品房預售合同之前先簽訂認購協(xié)議書并交納定金不是商品房預售合同履行的必須程序，購房人可以與開發(fā)商直接簽訂商品房預售合同。在購買商品房時，最好將該項目了解清楚，然后直接與開發(fā)商簽訂買賣合同，這樣如果在簽約談判中補充協(xié)議達不成一致意見，或者又發(fā)現(xiàn)了對自己不利的新問題，都可全身而退，不必再為解決定金的問題而煩惱，也避免了可能的定金損失。或者在簽認購書時加上“如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應無條件立即退還全部定金或訂金”、“在認購書有效期內(nèi)，買方有權隨時解除此認購書，賣方應將定金或訂金無條件全部退回”的約定。

四、如何簽訂商品房預售合同

1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證

為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風險。

2、認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款

按市場通常做法，在簽訂正式預售合同前，買賣雙方當事人往往會先行訂立認購協(xié)議。認購協(xié)議的主要作用是雙方當事人約定在未來的某個時候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預售的通用條件，一般都會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預售合同的依據(jù)。購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

五、預售商品房能轉(zhuǎn)讓嗎

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”說明預售商品房可以轉(zhuǎn)讓，但同時也說明轉(zhuǎn)讓是有條件的：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，預售合同未經(jīng)登記備案，其合同標的的商品房不得轉(zhuǎn)讓。

3、預售商品房轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的商品房。如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，應按商品房買賣關系處理。

4、預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效。

5、預售商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并符合我國合同法的一般規(guī)定。預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

上文便是對“購買預售商品房要交定金嗎”等問題的介紹。然而在現(xiàn)實生活中，由于商品房的預售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。因此我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。但是對于這些規(guī)定，普通的購房者很難知道，所以就出現(xiàn)了一些開發(fā)商無證預售商品房的情形，結(jié)果嚴重損害了購房者的利益。所以我們建議購房者在購買預售商品房尤其是簽訂商品房預售合同時，最好先向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進行咨詢，以免造成不必要的損失。