二手房不同于商品房，房產(chǎn)證辦理時(shí)只屬于一個(gè)人，而二手房是通過(guò)過(guò)戶(hù)來(lái)取得房產(chǎn)證的，如果不辦理過(guò)戶(hù)不取得房產(chǎn)證便不能說(shuō)明是合法所有人，那么如果買(mǎi)二手房不給過(guò)戶(hù)該怎么辦，過(guò)戶(hù)的時(shí)候又該注意什么？這些問(wèn)題我們會(huì)在下文為您一一講解。

一、買(mǎi)二手房不給過(guò)戶(hù)怎么辦

有的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)從簽合同到過(guò)戶(hù)間隔時(shí)間很長(zhǎng)，由于房?jī)r(jià)上漲等原因出賣(mài)人反悔不協(xié)助買(mǎi)受人辦理過(guò)戶(hù)，買(mǎi)受人一方無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。有的買(mǎi)受人向法院主張直接確認(rèn)其購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的所有權(quán)的，也有的要求出賣(mài)人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)，究竟應(yīng)該如何處理呢？

因房產(chǎn)所有權(quán)的取得要經(jīng)過(guò)國(guó)家的確權(quán)，頒發(fā)房產(chǎn)證這個(gè)特定的程序。因此，買(mǎi)受人不能依據(jù)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

在出賣(mài)人未自動(dòng)履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，該房產(chǎn)未辦理過(guò)戶(hù)，買(mǎi)受人尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，不能依據(jù)合同約定要求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，因?yàn)榉ㄔ翰荒艽鎳?guó)家對(duì)房屋確權(quán)。

在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣(mài)人履行合同義務(wù)，包括按約將標(biāo)的物的所有權(quán)（房屋所有權(quán)）移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人。

因此，對(duì)出賣(mài)人不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)的，買(mǎi)受人不能直接要求法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能要求法院判決出賣(mài)人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)。出賣(mài)人不履行法院判決的，買(mǎi)受人依法院生效的判決到到房產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

二、二手房過(guò)戶(hù)應(yīng)該注意什么

1、房屋權(quán)屬清晰。了解房屋權(quán)屬，俗稱(chēng)“摸家底”。房屋權(quán)屬是否清晰，賣(mài)方是否具有該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，直接決定了房屋交易安全性。例如：商品房得有兩證、“房改房”得有房改協(xié)議。而且產(chǎn)權(quán)人和賣(mài)方必須是同一人，不然虛假售賣(mài)，或買(mǎi)了房辦不了證，都將直接影響到交易安全。

2、物業(yè)交割清晰。物業(yè)交割包括水、電、煤氣、停車(chē)費(fèi)，以及物管費(fèi)等，這些金額雖不大，但是交割不清會(huì)遺留下很多問(wèn)題，如果原業(yè)主拖欠房屋有關(guān)債務(wù)會(huì)給新業(yè)主入住帶來(lái)困擾。

3、付款時(shí)間清晰。買(mǎi)賣(mài)雙方需在簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定好付款流程，首款、尾款分別于何時(shí)支付，約定絕對(duì)日期，不要用“過(guò)戶(hù)后付余款”，此種約定過(guò)于模糊，“過(guò)戶(hù)”有很多時(shí)間點(diǎn)，如遞交過(guò)戶(hù)資料、兩證均已至買(mǎi)方名下等，一定要明確。

4、稅費(fèi)承擔(dān)清晰。二手房交易涉及稅費(fèi)金額是筆不小的開(kāi)支，雖然由誰(shuí)支付均已在辦證條款里明確，但其中一方如賣(mài)方在交易過(guò)程中認(rèn)為個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)過(guò)重，想毀約或者抬高售價(jià)等，都將給交易帶來(lái)諸多麻煩。所以應(yīng)該事前明確，以防止房東為轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)而抬高房?jī)r(jià)。

5、違約責(zé)任清晰。無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)雙方自行交易還是通過(guò)中介交易，都應(yīng)在購(gòu)房合同上明確雙方責(zé)權(quán)，確定履約時(shí)間和違約責(zé)任，這樣才能約束雙方義務(wù)的履行，即使發(fā)生分歧也有據(jù)可依，進(jìn)行追究。

以上就是關(guān)于買(mǎi)二手房不給過(guò)戶(hù)該怎么辦以及在辦理過(guò)戶(hù)的時(shí)候應(yīng)該注意的事項(xiàng)，在二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中難免會(huì)因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)彼此的信息不了解而發(fā)生不必要的麻煩，而對(duì)于過(guò)戶(hù)的時(shí)間和過(guò)戶(hù)與否的選擇更是有可能影響交易的進(jìn)行，最好在買(mǎi)二手房時(shí)跟律師詳細(xì)的咨詢(xún)下，更可以請(qǐng)律師幫忙辦理相關(guān)手續(xù)。