房屋買賣合同是保證購(gòu)房者利益的重要依據(jù)，而由于二手房的背景以及交易過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，經(jīng)常發(fā)生買賣雙方由于二手房合同內(nèi)容不夠完備而引發(fā)糾紛的現(xiàn)象。那么在簽訂二手房買賣合同時(shí)到底要注意什么以及出現(xiàn)合同無(wú)效又該怎么處理，這樣的問(wèn)題我們會(huì)在下文為您一一講述。

一、簽二手房買賣合同要注意什么

1、須確認(rèn)所有產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)身份

買賣雙方在簽訂合同前首先要查驗(yàn)簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房屋所有人的身份。因此對(duì)于所有產(chǎn)權(quán)人證件的真實(shí)性和其與身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，任憑上家或中介有百般的理由和借口，也要首先看到房產(chǎn)證原件（或交易中心出具的房產(chǎn)信息查詢單）和賣家身份證。

2、必須明確雙方違約責(zé)任

因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。這需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。

目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款具有可操作性。

3、必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間

在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付款和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給賣方。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，同時(shí)，尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

4、必須注明費(fèi)用交接時(shí)間

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，賣方的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5、可以要求中介費(fèi)的明細(xì)單

隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，買賣雙方更多的通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易二手房。但是，目前市場(chǎng)上存在中介公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，可要求中介公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6、買方必須見賣方

現(xiàn)在有些中介公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即中介公司在收取訂金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是賣方不賣等中介公司的免責(zé)條款，即中介公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的買方只能忍氣吞聲。為此提醒，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。

7、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。實(shí)質(zhì)上，個(gè)性化的約定往往都在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)。

二、二手房買賣合同無(wú)效咋辦

合同被確認(rèn)無(wú)效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對(duì)于無(wú)效合同造成的財(cái)產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

1、返還財(cái)產(chǎn)

返還財(cái)產(chǎn)是使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財(cái)產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同取得的標(biāo)的物還存在，則應(yīng)返還對(duì)方；如果標(biāo)的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

2、賠償損失

沒(méi)有過(guò)程的一方可以要求有過(guò)錯(cuò)的一方賠償自己的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。

二手房買賣合同在簽訂之時(shí)往往要確定其具體的內(nèi)容來(lái)明確雙方的利益，但是對(duì)于二手房買賣合同的具體內(nèi)容以及簽訂時(shí)需要注意什么并不知情，如果出現(xiàn)了無(wú)效的合同也不知道該如何處理，這樣的問(wèn)題不妨咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師陪同簽訂合同。