顧名思義，二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的。相對(duì)于商品房，二手房的成交價(jià)格沒那么高，不少人都會(huì)選擇購(gòu)買二手房。那么購(gòu)買二手房都需要交納哪些費(fèi)用呢？如果出現(xiàn)了二手房買賣違約的情況又該怎么處理？對(duì)于這些問題本文將一一進(jìn)行介紹。

一、買二手房需要交哪些費(fèi)用？

（一）契稅。契稅分兩種情況來(lái)征收。首套房90平方米以下的契稅為成交價(jià)的1%；二套普通住宅不論面積大小契稅都為成交價(jià)的3%。同時(shí)要提醒購(gòu)房者，現(xiàn)在首套和二套房的界定不是以個(gè)人為單位而是以家庭為單位，也就是說(shuō)婚前夫妻任何一方買過房子，現(xiàn)在買房都要算二套。

（二）個(gè)稅。個(gè)稅即個(gè)人所得稅，征收標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)的1%。滿5年的商品房一般情況下是免征個(gè)稅，不過前提是要看原房東名下有幾套房，如果是唯一住房即可免征，相反就要征收1%的個(gè)稅，未滿5年的商品房不分首套二套都要征收。

（三）營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是成交價(jià)的5．55%，征收標(biāo)準(zhǔn)分兩種情況：滿5年就免征，不滿5年要全額征收。

（四）買賣公證費(fèi)。買賣公證費(fèi)的是公證書上成交價(jià)的3‰。

（五）工本費(fèi)。工本費(fèi)是每本80塊錢。

（六）交易手續(xù)費(fèi)。產(chǎn)權(quán)證面積小于144平方米的交易手續(xù)費(fèi)為5元、平方米，大于等于144平方米的交易手續(xù)費(fèi)為8元/平方米，房改房是2．5元/平方米。

此外，如果是房改房，則需繳納成交價(jià)0．5%的土地收益金，有的是過戶當(dāng)天繳納，也有要土地使用證時(shí)才征收的情況。

二、二手房買賣違約怎么處理？

二手房買賣中違約方應(yīng)賠償房屋差價(jià)損失。由于房?jī)r(jià)上漲，由于賣房人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋價(jià)值與簽訂房屋買賣合同時(shí)的房屋價(jià)格之間存在的差額，俗稱為房屋差價(jià)，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)由賣房人進(jìn)行賠償。

應(yīng)當(dāng)明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價(jià)格變動(dòng)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即使房屋價(jià)格上漲過猛，也不能認(rèn)為是情勢(shì)變更的情形，賣房人不能以此為由拒絕履行合同，善意的買房人向賣房人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失的，人民法院堅(jiān)決支持。

差價(jià)損失的法律依據(jù)在于《合同法》第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”

房屋買賣與其他買賣合同不同的一個(gè)特點(diǎn)在于，守約方如要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)購(gòu)入或賣出房屋。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是波動(dòng)的，當(dāng)前的房屋市場(chǎng)價(jià)和訂立合同時(shí)雙方約定的房屋價(jià)格之間存在差價(jià)。這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該能夠預(yù)見到的。

關(guān)于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定或事后達(dá)成一致的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，從約定。

雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無(wú)最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。

以上就是有關(guān)買二手房需要交哪些費(fèi)用以及二手房買賣違約怎么處理的具體情況，希望能幫助您解決您的問題。雖然二手房的價(jià)格沒有一手房高，但總價(jià)也并不低。買賣二手房雙方都不愿意發(fā)生二手房交易糾紛，相關(guān)違約的處理也是一個(gè)讓人頭痛的問題。且一般的二手房交易都是通過中介成交的，因此還可能會(huì)發(fā)生與中介之間的糾紛。實(shí)踐中如果您遇到了二手房買賣糾紛，建議您及早咨詢相關(guān)的房產(chǎn)專家律師，避免遭受無(wú)謂的損失。