在房產(chǎn)買賣中，不管是商品房買賣還是二手房買賣，都經(jīng)常會因為各種原因?qū)е伦詈鬅o法履行合同，造成違約，給一方或者雙方都帶來了損失。尤其是在商品房價格居高不下的今天，二手房成了越來越多人的選擇，其中涉及的糾紛風險也實在是讓人頭疼。那么二手房交易時要注意哪些問題呢？二手房購買人如何避免風險？對此，本文將一一進行介紹。
一、二手房交易時要注意的問題
（一）房屋產(chǎn)權(quán)的清晰以及完整性
產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致；搞清楚所賣房屋的性質(zhì)；考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣；產(chǎn)權(quán)證上所確認的面積與實際面積是否相符；驗證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實性；確認產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒有抵押，以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭議與糾紛。
（二）房屋質(zhì)量、面積
觀察房屋的結(jié)構(gòu)、建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動過；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽臺等；牽涉到陽臺的面積怎么算的問題。是否適合居??；活動空間大小等。
（三）了解裝修的狀況
原房屋是否帶裝修、裝修水平和程度如何、是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
（四）物業(yè)管理水平
了解該區(qū)水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是自己去繳；觀察電梯是否可以正常使用；了解該區(qū)的停車場、小區(qū)綠化的基本情況；當?shù)乇０菜皆趺礃樱^察一下保安是否有責任心等。
（五）鄰里情況、房屋價值
鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況；與居委會和傳達室的值班人員聊天，了解情況。通過對市場上的功放的反復比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司進行價值評估；銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。
二、二手房購買人如何避免風險？
1、實地查看
購買二手房確定價格前必須去實地查看，了解該房目前是否處于出租狀態(tài)。
法律規(guī)定，買賣不破租賃，如果出售的房層處于出租狀態(tài)，那么，即使購房房層的產(chǎn)權(quán)，買受人也不能馬上使用。實地查看時可對該小區(qū)的配套有一個全面了解，該房子四周是否有操音，油煙等環(huán)境污染源，房子是否有存在各類缺陷。一旦成交后發(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問題，買受方很難再追究出售方責任，通常情況下將推定購買方在購買時是明知這些情況的。
2、了解產(chǎn)權(quán)狀況
房屋是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟適用房等等中哪一類。因為除了商品房其他房子對進入市場交易都有一定的限制條件；土地使用權(quán)是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權(quán)，如是國有劃拔各地規(guī)定不同，有要求補交土地出讓金的，有不要求的土地性質(zhì)變更而可以過戶的，如是集體土地使用權(quán)或是宅基地的就更要小心，現(xiàn)對集體土地的使用權(quán)控制很嚴，一般不允許轉(zhuǎn)讓。
在了解房屋和土地性質(zhì)后，進一步了解該房產(chǎn)權(quán)屬：
（1）查產(chǎn)權(quán)證是否有共有人，出售方是否產(chǎn)權(quán)人本人，如不是本人是否有可以確信的委托書；
（2）查房屋是否已被抵押、查封、轉(zhuǎn)讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效的情況；
（3）除了商品房以外的房產(chǎn)，是否已取得上市資格和取得相關(guān)權(quán)利人、優(yōu)先購買權(quán)人的同意等；
（4）查該地區(qū)是否進入拆遷范圍等。
3、簽訂合同
確認房屋權(quán)屬沒有問題后，可進入簽訂合同的階段。作為買受方，在約定權(quán)利義務(wù)時要注意一下幾點：
（1）要防止出售方違約，因在房子沒有過戶前，買受方往往先付了定金但沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，相對來說處于被動地位；
（2）買賣房產(chǎn)涉及的稅費很多，由雙方各自承擔還是由一方承必須約定清楚，不要使用出賣方得凈價這種約定，因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業(yè)稅都是買受方承擔的，或者在遇政策調(diào)整時的稅費也是由買受方承擔的；
（3）合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款20%的，交首付款與過戶的時間最好約定是在同一天，因?qū)τ谫徺I方來說，最大的風險是來自付款后房子沒有過戶，（如被法院查封或一房二賣），如過戶已被受理，則買受方的風險會小得多。
在訂立合同時可同時了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費等是否交清，同時在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經(jīng)交易中心審核受理后，如購買方不是按揭付款的，則交付房屋和付清房款可以在當天同時進行。
4、選擇貸款銀行
購買方拿到產(chǎn)權(quán)證后，這時法律上產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是購買方了，如是按揭付款的，買受方可對各銀行的各類貸款的利率優(yōu)惠點數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險等作一比效，選擇有利于自己的銀行放貸。
為了按揭款的安全發(fā)放，購方一定要對按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定，最好是直接支付給出售方或放入購買方帳戶再支付給出售方。
以上為您詳細介紹了二手房交易時要注意的問題以及二手房購買人如何避免風險的具體內(nèi)容，希望能給您帶來幫助。二手房屋權(quán)屬性質(zhì)及房屋基本情況的多樣性決定了二手房交易較之普通交易的相對復雜性。交易各方當事人對法律知識的欠缺、風險意識相對不強，加之房屋價格波動后當事人受利益驅(qū)動以各種理由悔約的現(xiàn)象存在，也讓二手房買賣糾紛大量產(chǎn)生。為了防范二手房交易糾紛的發(fā)生，以及在發(fā)生糾紛時為了更好的解決，建議當事人及時咨詢相關(guān)的房產(chǎn)專家律師的意見，以避免不必要的麻煩和損失。
