一、二手房有質(zhì)量問題怎么維權(quán)？

購房人發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題后，應(yīng)判斷確認(rèn)是何種質(zhì)量問題，必要時(shí)可以請(qǐng)房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

首先要確定是否屬于保修的范圍，《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)房屋建筑工程的保修期限有較為明確的規(guī)定。如房屋質(zhì)量問題屬于保修范圍，購房人可向開發(fā)商主張保修，賣方有配合的義務(wù)。如房屋質(zhì)量問題不屬于保修范圍且存在于房屋買賣前，則原房主屬于責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。如果質(zhì)量問題是人為造成，房主也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

如果該房屋的結(jié)構(gòu)存在重大質(zhì)量問題，已經(jīng)影響到了該房屋的居住與使用安全的話，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，買房人可以與房主解除所簽訂的二手房買賣合同，要求房主返還購房款并賠償相應(yīng)的銀行利息損失。

如果房屋結(jié)構(gòu)沒有問題，不影響房屋的居住與使用安全，根據(jù)《合同法》第一百五十五條“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，買房人有權(quán)追究房主的違約責(zé)任，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修該房屋橫梁的義務(wù)。如果賣方拒絕進(jìn)行修復(fù)，買房人也可請(qǐng)人自行修復(fù)，然后要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

二、二手房買賣違約金怎么算？

合同約定違約金數(shù)額或者計(jì)算方法的，一般以合同約定為準(zhǔn)。但根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人以約定違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這些具體規(guī)定既符合公平原則，符合國情，又有利于法官辦案中有法可依。

雖然僅僅適用于商品房買賣合同，但對(duì)于二手房買賣也是具有參考價(jià)值的。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失。盡管目前沒有專門針對(duì)二手房買賣合同的違約金規(guī)定或解釋，即違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)既要以彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失為基準(zhǔn)，又要體現(xiàn)一定的懲罰性，但違約金畢竟是一種合同的違約責(zé)任，其懲罰性不能完全等同于侵權(quán)的懲罰性責(zé)任，違約責(zé)任應(yīng)充分考慮雙方當(dāng)事人的利益均衡，應(yīng)考慮公平原則，因此，法官在行使調(diào)整的自由裁量權(quán)時(shí)應(yīng)體現(xiàn)此雙重性。