一、二手房買賣中的違約類型

1、不能履行。

又叫給付不能，是指債務人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務的履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構成不能履行。

不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構成合同無效；后者是違約的類型。

2、 延遲履行。

又稱債務人延遲或者逾期履行，指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現(xiàn)象。其構成要件為：存在有效的債務；能夠履行；債務履行期徒過而債務人未履行；債務人未履行不具有正當事由。是否構成延遲履行，履行期限具有重要意義。

3、不完全履行。

是指債務人雖然履行了債務，但其履行不符合債務的本旨，包括標的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準？應以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權人同意給債務人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構成不完全履行。

4、拒絕履行。

拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務人將應付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的規(guī)定，即指此類違約行為。其構成要件為：存在有效的債務；有不履行的意思表示（明示的和默示的）；應有履行的能力；違法的（即不屬于正當權利的形式，如抗辯權）。

二、二手房買賣違約如何處理

二手房買賣中違約方應賠償房屋差價損失。由于房價上漲，由于賣房人違約導致合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額，俗稱為房屋差價，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟損失。這種經(jīng)濟損失是違約行為造成的實際損失，應當由賣房人進行賠償。應當明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬于商業(yè)風險，即使房屋價格上漲過猛，也不能認為是情勢變更的情形，賣房人不能以此為由拒絕履行合同，善意的買房人向賣房人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟損失的，人民法院堅決支持。

差價損失的法律依據(jù)在于《合同法》第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！狈课葙I賣與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如要達到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當前市場價購入或賣出房屋。由于房地產(chǎn)市場是波動的，當前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價格之間存在差價。這種差價就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時應該能夠預見到的。

關于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對房屋差價有約定或事后達成一致的，應尊重當事人的意思自治，從約定。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。