一、二手房定金糾紛的處理

產(chǎn)生“定和訂”金糾紛的原因主要有以下幾方面：一是文字表述問(wèn)題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預(yù)付款等說(shuō)法。在缺乏明確約定的情況下，無(wú)論是訂金、意向金還是預(yù)付款，交易當(dāng)事人均不能要求雙倍返還或者吃掉；二是定金交付數(shù)額問(wèn)題。一旦一方違約產(chǎn)生糾紛，定金數(shù)量易產(chǎn)生爭(zhēng)議。三是定金交付方式問(wèn)題。定金只有實(shí)際交付才能產(chǎn)生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司，然后由中介公司交給上家。

中介公司收到下家定金后，往往會(huì)開(kāi)具以下格式收據(jù)：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價(jià)格賣(mài)房，該意向金轉(zhuǎn)為定金”，這種定金支付方式對(duì)下家極為不利：一則與上家并無(wú)直接簽署的協(xié)議；二則手中沒(méi)有上家出具的定金收條；三則很難獲得上家已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí)；四則沒(méi)有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣(mài)房或抬高房?jī)r(jià)的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責(zé)任。

因此，在下家與中介公司簽訂的居間合同中，明確界定中介公司收取定金的性質(zhì)：如果是代收，中介公司在收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家委托書(shū)。否則，就要明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任。作為中介公司也要學(xué)會(huì)保護(hù)自己，如上家委托代收，應(yīng)要求其出具代收委托書(shū)；如是轉(zhuǎn)交，在上家收到定金后，應(yīng)要求其出具收條。

二、二手房交易定金糾紛如何預(yù)防？

1、購(gòu)房者將交給中介公司或售房者的錢(qián)約定為預(yù)付款，比如“買(mǎi)方繳納賣(mài)方（或中介公司）1萬(wàn)元，屬于預(yù)付款，如果買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議，此款全部退還買(mǎi)方”。按照法律規(guī)定，預(yù)付款與定金的法律性質(zhì)不同，無(wú)論什么原因，只要合同沒(méi)有簽成，預(yù)付款都是可以退的。而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買(mǎi)房了，則定金不退。有時(shí)并非買(mǎi)方不想買(mǎi)房了，而是沒(méi)有證據(jù)證明；

2、買(mǎi)賣(mài)雙方不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接簽訂買(mǎi)方、賣(mài)方及中介公司的三方協(xié)議，因?yàn)榻患{定金并不是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的必經(jīng)程序；

3、如果交定金，控制在一千元以下，這樣做一是表明誠(chéng)意，二是一旦有糾紛，定金退不回來(lái)這樣損失會(huì)??；

4、如果交了定金，寫(xiě)明一定時(shí)間之內(nèi)（比如30天），買(mǎi)賣(mài)雙方或者買(mǎi)賣(mài)雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，定金交給誰(shuí)誰(shuí)退還；

5、簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭(zhēng)，將對(duì)自己有利的條款寫(xiě)入?yún)f(xié)議或合同；

6、購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)最好簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。因?yàn)橄鄬?duì)于定金協(xié)議來(lái)說(shuō)，二手房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議比較好改，只要購(gòu)房人堅(jiān)持基本都能成功。因?yàn)橹薪楣居袔浊г麧?rùn)也想賺，不想讓這筆錢(qián)跑掉，因此會(huì)在協(xié)議的內(nèi)容上讓步。購(gòu)房人正可以抓住中介公司想賺錢(qián)的弱點(diǎn)，簽訂對(duì)自己有利的協(xié)議。