一、二手房買賣合同應(yīng)注意什么？

在簽訂房屋買賣合同時，要盡量利用合同的附件。一些上家承諾贈送的設(shè)施等僅限于口頭承諾是沒有法律保障的，消費者不能因為要面子或者怕麻煩而把這些特別約定一筆帶過。在已經(jīng)發(fā)生的諸多案例中，上家口頭約定反悔、書面約定不詳細(xì)而造成的糾紛不在少數(shù)。在諸多特別約定的事項中，物業(yè)維修資金、水電煤等的結(jié)算和過戶、戶口的遷入遷出，以及附屬設(shè)施的贈送是需要消費者特別留心的。

資金的結(jié)算和過戶在雙方協(xié)商約定后，應(yīng)詳細(xì)地寫入合同。而附屬設(shè)施的贈送（以衛(wèi)浴設(shè)施為主），則可以選擇拍照存檔或以書面描述形式作為合同附件由于文字描述有限，故而照片形式可比較具體詳細(xì)地反映出設(shè)施的整體情況。

同時，在與房屋中介機(jī)構(gòu)簽訂合同時，要仔細(xì)閱讀合同條款，注意各個細(xì)節(jié)，水、電、煤、物業(yè)費以及維修基金等前期費用的結(jié)算情況、戶口的遷移情況、付款和交房手續(xù)的履行等等都要在合同中作詳細(xì)的約定。因此簽訂房屋買賣及相關(guān)合同時，消費者一定要仔細(xì)閱讀合同條款，可以要求中介機(jī)構(gòu)解釋合同的細(xì)節(jié)。假如你覺得條款不清，有必要修改或補(bǔ)充的，可以與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商處理，明確雙方權(quán)利與義務(wù)。這樣在發(fā)生糾紛時可以將合同作為依據(jù)，主張自己的權(quán)利。其中，比較值得關(guān)注的是關(guān)于維修基金以及戶口遷移的問題。

就維修基金來看，買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，不過有時過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

二、二手房買賣合同風(fēng)險的防范

1、“不可抗力”風(fēng)險的防范

售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項目設(shè)計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

2、“房屋面積”風(fēng)險的防范

（1）附帶條款應(yīng)寫上：房屋竣工后，如本合同暫測面積與實測面積誤差在3%以內(nèi)的，不再結(jié)算；誤差超過3%的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。

（2）或?qū)懮希悍课菘⒐ず?，如本合同暫測面積與實測面積誤差在3%以內(nèi)的，甲、乙雙方按銷售價格進(jìn)行結(jié)算；誤差超過3%的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

3、“物業(yè)管理”風(fēng)險的防范

（1）入住新的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長應(yīng)為二年，二年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進(jìn)行管理。

（2）簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅，不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

（3）有些收費項目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。

（4）有的費用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。

（5）巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。