一、二手房的交易流程是怎樣的？
二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件 ，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
二、二手房買賣的風(fēng)險如何防控
1、房產(chǎn)交易時首先要明確所出售或購買的房屋產(chǎn)權(quán)清晰；
根據(jù)我國法律規(guī)定，上市交易的存量房必須兩證齊全，沒有兩證的房屋無法辦理正常的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此出售方或購買方在出售或擬購買時必須查驗(yàn)兩證是否齊全，產(chǎn)權(quán)來源、產(chǎn)權(quán)人、共有人、是否滿五年、是否有抵押、司法查封；
2、確認(rèn)交易雙方的交易主體；
對于購買方，需要查看出售方的身份證、產(chǎn)權(quán)證、土地證是否是同一人；如本人不能夠親自前來辦理簽約或過戶手續(xù)的需要出具書面的授權(quán)委托書（部分地區(qū)的房產(chǎn)部門需要對委托書進(jìn)行公證）；如產(chǎn)權(quán)證上記載有共有人的，簽約及過戶時需要共有人共同簽約，如共有人不能親自簽約或過戶的需出具書面委托書；購買方需對委托書的具體委托權(quán)限及委托期限進(jìn)行審核；對于出售方，需要 查看購買方的身份證，部分地區(qū)有限購政策的，還需審核購買方是否具有當(dāng)?shù)氐馁彿抠Y格，避免在簽約后因不能辦理購房資格而導(dǎo)致合同無法履行；
3、簽訂合同時需要明確具體的合同條款及內(nèi)容；
目前，很多房產(chǎn)交易通過中介公司辦理，而各個中介公司的合同版本不一，因此買賣雙方在簽約時需對所簽訂的合同條款的具體內(nèi)容逐一查看，避免草率簽字后發(fā)現(xiàn)對己不利的條款出現(xiàn)而后悔甚至影響正常的交易及毀約；
4、雙方錢款交接盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬并讓收款方出具憑證；
5、在雙方的交易過程中，盡量整理好相關(guān)的交易及交流的憑證，避免出現(xiàn)爭議后無法舉證；
6、在出現(xiàn)爭議后，如自己的處理經(jīng)驗(yàn)不足，建議及時委托律師，通過律師代為處理相關(guān)事宜；
7、如買賣雙方在交易過程中系自行認(rèn)識，建議及時委托律師查驗(yàn)相關(guān)的資料并提供簽約法律服務(wù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。
