一、商業(yè)房按住宅出售的能退房嗎

房屋性質(zhì)或?yàn)樯虡I(yè)，或者住宅，不可能兼具二種性質(zhì)，商住兩用房是模棱兩可的促銷措辭。從貸款額度看，開發(fā)商是將商業(yè)房作為住宅對(duì)外出售，二者區(qū)別表現(xiàn)在：

1、土地使用權(quán)年限。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條，居住用地的土地使用權(quán)最高年限為70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；根據(jù)《物權(quán)法》第149條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。二者相比，商業(yè)房的土地使用權(quán)年限較短，使用權(quán)期滿后如何處理尚不明確。

2、貸款額度與利息。個(gè)人住房貸款，銀行一般要求首付款為總房款的20%-30%，最長(zhǎng)貸款期限為30年，商業(yè)貸款，則要求首付款為總房款的50%，最長(zhǎng)貸款期限為10年，且不能享受住房貸款的利率優(yōu)惠。

3、居住成本。以水電為例，住宅的電水費(fèi)執(zhí)行民用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而商用房的水電費(fèi)則執(zhí)行工業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比民用標(biāo)準(zhǔn)高出30％左右。

4、居住環(huán)境。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，而商業(yè)房為經(jīng)營(yíng)用途，業(yè)主可以開辦公司，影響其他業(yè)主的居住安寧。

《合同法》第77條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同?！?/p>

開發(fā)商要求變更貸款額度，買受人可以拒絕，由此導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，可以協(xié)商或訴訟的方式解除買賣合同。

如果開發(fā)商隱瞞或者虛構(gòu)房屋性質(zhì)，買受人也可根據(jù)《合同法》第54條、55條，以欺詐為由請(qǐng)求法院撤銷房屋買賣合同。

二、退房應(yīng)符合哪些條件？

法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者可以退房的條件，綜合起來(lái)主要包括以下幾項(xiàng)：

（一）購(gòu)房合同無(wú)效。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購(gòu)房合同上就是購(gòu)房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。從實(shí)踐來(lái)看，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見情形有：

1、開發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)。

主要有開發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。

2、開發(fā)商存在欺詐情形。

雖然時(shí)有購(gòu)房者以此項(xiàng)理由請(qǐng)求退房，但實(shí)際中法院支持的并不多，主要是購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實(shí)舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽字認(rèn)可。

（二）套型誤差導(dǎo)致退房。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購(gòu)房人可以退房。

（三）面積誤差導(dǎo)致退房。

即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。