一、遭遇一房二賣(mài)時(shí)哪份合同有效？

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)糾紛亦隨之增多。趨利性使然，一些不良開(kāi)發(fā)商為套取資金，將已銷(xiāo)售的商品房重復(fù)出售；而部分二手房業(yè)主為了賺取更高房款，亦會(huì)違背誠(chéng)信原則，將已出售的房產(chǎn)另行售予更高價(jià)者?！耙环慷u(mài)”糾紛近年逐漸增多。

如果僅是用生活直覺(jué)去理解，實(shí)踐中容易產(chǎn)生以下誤區(qū)：按照“先來(lái)后到”的順序，誰(shuí)簽訂合同在先，誰(shuí)的權(quán)利得到保護(hù)，可以取得房屋權(quán)利；后簽訂合同的沒(méi)有法律效力。而正確的理解應(yīng)為：即便賣(mài)房者“一房?jī)少u(mài)”，只要兩份合同均是買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思表示，且沒(méi)有違反法律的禁止性規(guī)定，就都是合法有效的。但是，鑒于標(biāo)的即房屋唯一，上述兩個(gè)合同僅有一個(gè)可以得到履行；不能履行的那份合同，則可以追究賣(mài)房人的違約賠償責(zé)任。

各案要視情況具體分析，但一般會(huì)按以下原則確定順序：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的優(yōu)先履行；

（2）均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的優(yōu)先履行；

（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、又未合法占有房屋的，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人付款數(shù)額的多少以及先后、是否辦理網(wǎng)簽、合同成立先后等因素，公平合理地予以確定。

另外，被拆遷人的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)利具有物權(quán)屬性，產(chǎn)生權(quán)利沖突時(shí)，優(yōu)先于其他權(quán)利。 那么，合同未得到履行的買(mǎi)房人，如何追究賣(mài)房人的違約責(zé)任？這個(gè)問(wèn)題視賣(mài)房者身份而有所區(qū)分，如果賣(mài)房者是開(kāi)發(fā)商，則買(mǎi)房人可通過(guò)向開(kāi)發(fā)商主張返還已付購(gòu)房款、利息及賠償損失來(lái)追究其違約責(zé)任。此外，還可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 如果賣(mài)房者是私人業(yè)主，則買(mǎi)房人不能向違約者主張懲罰性賠償。這時(shí)，違約糾紛的處理應(yīng)以《合同法》作為依據(jù)，買(mǎi)房人可主張返還購(gòu)房款和利息，賠償損失。

二、如何規(guī)避一房二賣(mài)的行為？

要規(guī)避“一房二賣(mài)”，要注意以下三點(diǎn)：

1、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，要全面了解房屋權(quán)屬，到房地產(chǎn)檔案館查詢房產(chǎn)的權(quán)屬登記情況，并實(shí)地考察要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)使用狀況；

2、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要有防患風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，在合同條款明確注明并可加重“一房二賣(mài)”的違約責(zé)任；

3、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，盡快辦理網(wǎng)簽、合同備案及過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)受人亦可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，讓“一房二賣(mài)”徹底無(wú)機(jī)可乘。