一、房屋買賣交易流程是什么？

（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

（6）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

（7）對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、房產(chǎn)交易中怎樣防范風險？

1、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋由于不能取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，所以會有不能辦理房屋過戶手續(xù)的風險；同時還可能有由于城市規(guī)劃而房屋被拆遷的風險。

建議購房者購房后及時到有關(guān)部門辦理農(nóng)村土地征用手續(xù)，補繳有關(guān)費用，取得土地使用權(quán)后辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。如不被批準建議您解除合同。

2、購買公產(chǎn)房只能取得房屋居住權(quán)，因為公產(chǎn)房屬于國家或集體所有，出賣人無權(quán)處分。在此提醒：按照合同法的規(guī)定，國家對租賃權(quán)的保護期限最長是20年；出賣人所在單位是否同意“轉(zhuǎn)讓”。

3、購買單位房改房應(yīng)注意以下問題：

①單位房改是否在當?shù)卣鞴懿块T備案并上繳了房改基金；

②所在地方政府是否經(jīng)省、自治區(qū)人民政府批準允許房改房上市交易；

③是否是完全產(chǎn)權(quán)，所在單位是否同意并放棄優(yōu)先購買；

④按1999年4月22日財政部、國土資源部、建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》補繳土地出讓金。

提醒：由于房改房一般年限較長，建議您對房屋進行現(xiàn)場勘察，尤其注意房屋的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全。

4、購買經(jīng)濟適用房和單位集資建房注意事項同上。

5、購買商品房時要注意：產(chǎn)權(quán)證書是否設(shè)有他項權(quán)利；房屋是否已經(jīng)出租，出租什么時間到期；土地使用證和房屋所有權(quán)證書兩證是否齊全等。