一、逾期辦理房產(chǎn)證怎么認(rèn)定？

逾期中的“期”實(shí)質(zhì)是合同約定的辦證期限，也是出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的始期。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！?/p>

據(jù)此，辦證期限首先由當(dāng)事人自由約定，無約定期限則適用法定90日。

該90日是買受人取得產(chǎn)權(quán)證書的最長(zhǎng)期限，逾期則由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但此規(guī)定與現(xiàn)行辦證制度嚴(yán)重脫節(jié)，加重了出賣人的責(zé)任。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16、26和27條：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記；登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記；登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。顯然，出賣人完成初始登記最長(zhǎng)需要127日，買受人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記和登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記以及頒發(fā)證書需要更長(zhǎng)時(shí)間，此時(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出解釋確定的90日，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任勢(shì)在必然。為此，出賣人經(jīng)常事先在買賣合同中擬定較長(zhǎng)的辦證期限，以降低承擔(dān)違約責(zé)任的可能性。

出賣人承擔(dān)責(zé)任的終期應(yīng)當(dāng)合理確定。辦證過程中將出現(xiàn)不同期限：

1、出賣人申請(qǐng)初始登記之日；

2、出賣人領(lǐng)取初始權(quán)屬證書或收件單之日；

3、出賣人發(fā)出通知之日；

4、買受人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記之日；

5、買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書之日。

應(yīng)當(dāng)以出賣人通知之日確定為其承擔(dān)違約責(zé)任的終期，理由如下：出賣人申請(qǐng)初始登記可能出現(xiàn)材料不足或項(xiàng)目違法等情況，初始登記未必成功，此時(shí)尚不具備買受人辦證條件；領(lǐng)取初始權(quán)屬證書或收件單時(shí)具備了辦證條件，但如果不履行通知義務(wù)，勢(shì)必造成買受人申請(qǐng)辦證延期；買受人提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)時(shí)，出賣人已經(jīng)履行了初始登記和通知義務(wù)，該程序主要由買受人依申請(qǐng)而開啟、依登記機(jī)關(guān)審查而發(fā)證，出賣人難以左右一二，故發(fā)出通知之日為其承擔(dān)責(zé)任的終期。

二、開發(fā)商逾期辦房產(chǎn)證怎么辦？

針對(duì)由于出賣人的原因?qū)е沦?gòu)房者無法取得房產(chǎn)證的情況，自2003年6月1日起實(shí)施的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋指出，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂日之日起90日內(nèi)。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

另外還規(guī)定商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。

也就是說，由于出賣人的原因，如果購(gòu)房者在合同約定期限內(nèi)不能取得房屋權(quán)屬證書，那么在該期限屆滿一年后，購(gòu)房者可以退房并要求出賣人賠償經(jīng)濟(jì)損失。

在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商有可能因土地使用手續(xù)不合格或者違章建房等原因?qū)е聼o法辦理房產(chǎn)證，從而引發(fā)了種種糾紛，因此，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好在合同中約定開發(fā)商辦理房產(chǎn)的義務(wù)以及逾期辦理房產(chǎn)證的具體責(zé)任，防范于未然。