購買商品房時(shí)，對(duì)于房產(chǎn)證的辦理也是購房者最關(guān)心的問題之一，因?yàn)榉慨a(chǎn)只有經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記，購房者才能完全享有房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常因?yàn)殚_發(fā)商逾期辦房產(chǎn)證而引發(fā)購房者與開發(fā)商之間的糾紛。那么在辦理房產(chǎn)證的過程中開發(fā)商都有哪些必須履行的義務(wù)？開發(fā)商若逾期辦房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)于這些問題本文將一一進(jìn)行介紹。

一、房產(chǎn)證辦理中開發(fā)商的義務(wù)

1、《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”?！逗贤ā返谝话偃畻l、第一百三十五條的規(guī)定，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人也是出賣人應(yīng)負(fù)的義務(wù)。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)以及房產(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的是交付并登記的模式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要履行交付房屋占有、使用權(quán)的義務(wù)，更重要的是按照合同約定或法定日期履行辦理房產(chǎn)過戶登記的義務(wù)，出賣人不按約定或法定期限履行辦證義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2、我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)證書的辦理取得，應(yīng)由買受人按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房產(chǎn)出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件和資料。

據(jù)此規(guī)定，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記程序中，主要義務(wù)人應(yīng)為房屋買受人，而出賣人房產(chǎn)開放商的義務(wù)卻僅是提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

上述規(guī)定和房屋所有權(quán)登記的現(xiàn)實(shí)中，出賣人房地產(chǎn)開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)主要為：

首先要完成商品房的初始登記。按照建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，出賣人應(yīng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、測(cè)繪資料以及其他公司營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)的證明文件，屬于期房預(yù)售時(shí)，還應(yīng)提交《商品房預(yù)售許可證》等資料。出賣人房地產(chǎn)開發(fā)商按期交付相關(guān)辦大證費(fèi)用，并將上述證明文件備齊提交房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門，取得登記部門出具的收件單等證明材料，即可認(rèn)為出賣人已完成房屋的初始登記義務(wù)。

其次需配合房地產(chǎn)測(cè)繪部門為商品房重新測(cè)繪，以便為購房者辦理房屋所有權(quán)證，提供依據(jù)。

再次提供辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所有權(quán)登記的相關(guān)證明材料，為買受人在約定或者法定的期限內(nèi)，向登記管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所有權(quán)登記時(shí)，提供相關(guān)的證明材料（如房屋所有權(quán)初始登記的手續(xù)）。

相關(guān)辦證手續(xù)辦妥后，房產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)履行告知買受人辦證的義務(wù)，當(dāng)然也可以接受買受人辦證委托，代理房屋所有權(quán)變更登記。

二、開發(fā)商逾期辦房產(chǎn)證的責(zé)任

按照《解釋》第18條規(guī)定，在合同約定的期限或者法定的期限屆滿時(shí)，由于出賣人的原因，即因出賣人的土地使用手續(xù)不合法、未支付全額土地使用權(quán)出讓金、違規(guī)開發(fā)建設(shè)、沒有通過綜合驗(yàn)收、所售房屋設(shè)定的抵押尚未注銷等等。

總之就是在合同約定或法定的期限內(nèi)，不能提交辦理房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)具備的文件材料，導(dǎo)致買受人未能按期取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

無約定時(shí)，可以按《解釋》第十八條規(guī)定執(zhí)行，即按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

但是，因買受人拒不支付過戶契稅、相關(guān)費(fèi)用等自身原因，或不可抗力因素導(dǎo)致的逾期辦證，出賣方不存在逾期辦證的違約責(zé)任。

以上為您詳細(xì)介紹了房產(chǎn)證辦理中開發(fā)商的義務(wù)以及開發(fā)商逾期辦房產(chǎn)證的責(zé)任的具體內(nèi)容，希望能幫助您解決您的問題。實(shí)踐中，不少購房者認(rèn)為房屋的產(chǎn)權(quán)辦理是由開發(fā)商負(fù)責(zé)的，但這實(shí)際上是一個(gè)誤區(qū)，在房產(chǎn)證辦理的過程中，開發(fā)商所負(fù)有的是協(xié)助辦證的義務(wù)。但是如果開發(fā)商逾期辦證，是要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的。如果您購房后遇到了開發(fā)商逾期辦證的問題，也別忍氣吞聲，最好是咨詢一下相關(guān)的房產(chǎn)專家律師，以更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。