一、商品房出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)？

在商品房預(yù)售合同中，由于買賣的標(biāo)的是尚未建成的房屋，買賣雙方簽訂買賣合同后，并不能馬上完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，因而會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。這里所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是指因?yàn)椴豢煽沽蛞馔馐录钱?dāng)事人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致標(biāo)的物毀損滅失，損失由誰(shuí)承擔(dān)的責(zé)任。通常而言，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。一旦開發(fā)商將商品房交付給購(gòu)房者、但未辦理所有權(quán)相關(guān)手續(xù)時(shí)發(fā)生意外毀損，購(gòu)房者可否依據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)人是開發(fā)商而要求其承擔(dān)責(zé)任呢？問題好像不那么簡(jiǎn)單。

通常而言，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；但有時(shí)標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也發(fā)生轉(zhuǎn)移，如買賣合同中“所有權(quán)保留”等。對(duì)于本案件標(biāo)的物的毀損完全是因?yàn)橐馔馐录斐?，?dāng)事人均沒有過(guò)錯(cuò)，房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)當(dāng)自房屋交付時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人，主要法律依據(jù)有二：

第一，房屋交付時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人，由于未辦理房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以該房屋的產(chǎn)權(quán)人是開發(fā)商；但由于買受人實(shí)際接收并占有、控制、使用該房屋，已經(jīng)不在產(chǎn)權(quán)人的控制之下，所以風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由買受人承擔(dān)，這符合民法公平原則。

第二，根據(jù)合同法規(guī)定：標(biāo)的物的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。

建議購(gòu)房者為了降低法律風(fēng)險(xiǎn)，最好在合同中約定：房屋意外毀滅失的風(fēng)險(xiǎn)在買受人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)時(shí)，由出賣人承擔(dān)。由于我國(guó)合同法尊重當(dāng)事人的意思自治，購(gòu)房者完全可以通過(guò)約定避開上述合同規(guī)則的適用。

二、購(gòu)買商品房如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

（一）不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。

（二）查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購(gòu)買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購(gòu)買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的城市，購(gòu)房人可以通過(guò)該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。

（三）查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買商品房現(xiàn)房的，購(gòu)房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（四）城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。

目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

（五）審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是，對(duì)于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的車庫(kù)、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同登記備案。