一、商品房買賣的付款方式

商品房銷售中的付款方式包括一次性付款、分期付款和雙方約定的其他方式付款。選擇一次性付款可能會(huì)得到開發(fā)商一定幅度的折扣，但購房者必須以足夠的資金做后盾，且這種付款方式風(fēng)險(xiǎn)比較大。分期付款對(duì)購房者比較有利，尤其對(duì)于期房項(xiàng)目，購房者可以按工程形象進(jìn)度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗(yàn)收合格后再支付尾款，這樣對(duì)買賣雙方都比較公平。其他方式主要是指買賣雙方協(xié)商的結(jié)果，只要不違反法律規(guī)定，買賣雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成任何付款方式及期限都是允許的。本款在購房實(shí)踐中主要涉及銀行貸款的問題。

一般情況下，貸款買房必須先支付不低于購房款30%的首付款，其余部分由購房者按月向銀行償還。以按揭方式購房，除負(fù)擔(dān)銀行的利息外，還需支付銀行的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用，雖然有些費(fèi)用由購房者來負(fù)擔(dān)是不合理的。需要特別值得注意的是，購房者一般對(duì)出現(xiàn)銀行拒絕貸款的情況下購房合同是否有效及首付款如何處理的問題沒有作出約定，如果將來購房者辦不下來貸款，開發(fā)商常以買方違約為借口，拒絕退還首付款。

為此雙方可約定如下：如因出賣人原因致使買受人無法取得銀行貸款或公積金貸款，則出賣人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買受人已經(jīng)支付的全部房款；如出賣人證明系買受人原因致使買受人無法取得銀行貸款，考慮到買受人可能受到的損失，則出賣人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買受人已經(jīng)支付的全部房款。

如果購房人逾期付款的，按照合同約定或相關(guān)法律承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房買賣糾紛違約金怎么計(jì)算

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。