一、商品房買(mǎi)賣(mài)的付款方式

商品房銷(xiāo)售中的付款方式包括一次性付款、分期付款和雙方約定的其他方式付款。選擇一次性付款可能會(huì)得到開(kāi)發(fā)商一定幅度的折扣，但購(gòu)房者必須以足夠的資金做后盾，且這種付款方式風(fēng)險(xiǎn)比較大。分期付款對(duì)購(gòu)房者比較有利，尤其對(duì)于期房項(xiàng)目，購(gòu)房者可以按工程形象進(jìn)度分幾次向開(kāi)發(fā)商支付房款，直至商品房驗(yàn)收合格后再支付尾款，這樣對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都比較公平。其他方式主要是指買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商的結(jié)果，只要不違反法律規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成任何付款方式及期限都是允許的。本款在購(gòu)房實(shí)踐中主要涉及銀行貸款的問(wèn)題。

一般情況下，貸款買(mǎi)房必須先支付不低于購(gòu)房款30%的首付款，其余部分由購(gòu)房者按月向銀行償還。以按揭方式購(gòu)房，除負(fù)擔(dān)銀行的利息外，還需支付銀行的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用，雖然有些費(fèi)用由購(gòu)房者來(lái)負(fù)擔(dān)是不合理的。需要特別值得注意的是，購(gòu)房者一般對(duì)出現(xiàn)銀行拒絕貸款的情況下購(gòu)房合同是否有效及首付款如何處理的問(wèn)題沒(méi)有作出約定，如果將來(lái)購(gòu)房者辦不下來(lái)貸款，開(kāi)發(fā)商常以買(mǎi)方違約為借口，拒絕退還首付款。

為此雙方可約定如下：如因出賣(mài)人原因致使買(mǎi)受人無(wú)法取得銀行貸款或公積金貸款，則出賣(mài)人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買(mǎi)受人已經(jīng)支付的全部房款；如出賣(mài)人證明系買(mǎi)受人原因致使買(mǎi)受人無(wú)法取得銀行貸款，考慮到買(mǎi)受人可能受到的損失，則出賣(mài)人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買(mǎi)受人已經(jīng)支付的全部房款。

如果購(gòu)房人逾期付款的，按照合同約定或相關(guān)法律承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛違約金怎么計(jì)算

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。