一、商品房買賣違約責任的形式

商品房買賣合同違約責任承擔形式，是指合同當事人違反商品房買賣合同義務后，按照合同的約定或者法律的規(guī)定承擔違約責任的具體方式。

當事人只要違反合同，就應當承擔違約責任。

商品房買賣合同違約責任的承擔形式可分為：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、違約金、定金等形式。

在司法實踐中，確定合同違約責任的承擔形式，一是要根據(jù)當事人合同中的約定或者法律規(guī)定；二是要根據(jù)當事人的訴訟請求，三是要結合個案的具體情形而定。

二、商品房買賣違約責任的確定

對于商品房買賣合同糾紛中違約責任如何確定，是出現(xiàn)此種爭議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式，對于違約責任的承擔方式約定相對比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根據(jù)《商品房買賣解釋》的有關規(guī)定確定有關損失的計算方法。

《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內未能取得房屋所有權證書的，除當事人有特殊原因外，出賣人應當承擔違約責任；如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機構記收逾期貸款利息的標準計算。

另外，在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規(guī)定，具體包括：

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。