一、商品房買(mǎi)賣違約責(zé)任的形式

商品房買(mǎi)賣合同違約責(zé)任承擔(dān)形式，是指合同當(dāng)事人違反商品房買(mǎi)賣合同義務(wù)后，按照合同的約定或者法律的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任的具體方式。

當(dāng)事人只要違反合同，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房買(mǎi)賣合同違約責(zé)任的承擔(dān)形式可分為：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、違約金、定金等形式。

在司法實(shí)踐中，確定合同違約責(zé)任的承擔(dān)形式，一是要根據(jù)當(dāng)事人合同中的約定或者法律規(guī)定；二是要根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，三是要結(jié)合個(gè)案的具體情形而定。

二、商品房買(mǎi)賣違約責(zé)任的確定

對(duì)于商品房買(mǎi)賣合同糾紛中違約責(zé)任如何確定，是出現(xiàn)此種爭(zhēng)議后必須解決的問(wèn)題。但是由于商品房買(mǎi)賣合同大多屬于格式格式，對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對(duì)比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根據(jù)《商品房買(mǎi)賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計(jì)算方法。

《商品房買(mǎi)賣解釋》第17條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

《商品房買(mǎi)賣解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣人的原因，買(mǎi)受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

另外，在《商品房買(mǎi)賣解釋》對(duì)某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對(duì)先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在治理同樣適用懲罰性賠償。