隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸興盛，房地產(chǎn)合同糾紛大量出現(xiàn)。其中，定金糾紛就是其中較為突出的問題之一。對(duì)于買賣雙方來說都需要了解下購(gòu)房定金合同的效力是如何的，以及簽訂該定金合同時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)，這些問題您讀完下文將會(huì)明白。

一、購(gòu)房定金合同是否有效

購(gòu)房定金合同已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方當(dāng)時(shí)尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，這才冠以《定金合同》之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定，《定金合同》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。

在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的、實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。名稱是定金合同，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。

此外，《定金合同》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動(dòng)要求適用該條款來承擔(dān)較低的違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則來履行合同。

二、簽訂購(gòu)房定金合同應(yīng)注意什么

（一）在交付定金時(shí)，對(duì)定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，既可以訂立定金合同來約定，也可在購(gòu)房合同中設(shè)立定金條款來約定。

（二）為避免不必要的麻煩，購(gòu)房者最好是在簽定購(gòu)房合同后再交付定金。如果房地產(chǎn)商堅(jiān)持要求先付定金后簽合同的，而購(gòu)房者又決意購(gòu)買并有足夠支付能力的，先付定金也無妨。否則購(gòu)房者就該掂量掂量。

（三）購(gòu)房者在支付定金時(shí)應(yīng)懂得，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，購(gòu)房定金數(shù)額不得超過房?jī)r(jià)款的20%，超出部分不受定金罰則的約束，只能作為預(yù)付款。

（四）約定的定金不宜過多，尤其是在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)就交付的定金，即使是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，定金不要超過總房款的20%。

現(xiàn)在購(gòu)買商品房很多會(huì)要求購(gòu)房者支付一定的定金并簽訂定金合同，可是購(gòu)房是否必須繳納定金，購(gòu)房定金的合同有何效力，在簽訂該定金合同時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)才可以避免一些麻煩呢，這些問題可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師陪同簽訂購(gòu)房定金合同。