房屋關系著人們的生存，雖然生活中放假居高不下，有些人奮斗了一輩子也只能買一套不大的房子，但是仍然不能阻止人們買房的欲望。買房就要簽訂房屋買賣合同，但并不是只要簽了合同就一定會生效，現實中總會因為種種原因而導致房屋買賣合同無效。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？購房者在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些事項，以避免發(fā)生房屋買賣糾紛？對于這些問題本文將詳細為您介紹。

一、哪些房屋買賣合同是無效的

房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。

歸納起來，無效的房屋買賣合同主要有以下幾種：

1、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓（含買賣）下列房地產：

①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

②依法收回土地使用權的；

③權屬有爭議的；

④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

二、簽房屋買賣合同的注意事項

1、最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。商品房預售，開放經營企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同， 預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

2、必須要求承諾辦理產權證的時間。明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。出賣人應當協助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內，辦理產權登記手續(xù)。（第一階段，開發(fā)企業(yè)應當在交付使用后60日內將需要由其提供的辦理房 屋權屬登記的資料報送產權登記機關；第二階段的30日里，由買受人辦理產權登記手續(xù)）。

3、應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。

4、房地產開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供《住宅質量保證書》和《住 宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。

以上就是對哪些房屋買賣合同是無效的以及簽房屋買賣合同的注意事項的具體介紹，希望能幫助您解決您的問題。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生，房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。購房者在簽訂房屋買賣合同時要謹慎，避免因房屋買賣合同無效而發(fā)生房屋買賣糾紛。如果發(fā)生了房屋買賣糾紛，最好是咨詢相關的房產專家律師，通過法律途徑解決。