一、已購商品房能退房的情形

（一）購房合同無效。合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財產(chǎn)應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。購房合同無效的兩種情形：

1、開發(fā)商無權(quán)處理該房產(chǎn)。主要有開發(fā)商未取得預售許可，房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭議，司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形；

2、開發(fā)商存在欺詐情形。包括出賣后的期房又另行出賣的；隱瞞房屋被抵押的事實的。

（二）套型誤差導致退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套、單元計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

（三）面積誤差導致退房。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。

（四）變更規(guī)劃、設計導致退房。已預售的商品房，開發(fā)商應在變更規(guī)劃、設計導致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時間內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房。

（五）質(zhì)量不合格導致退房。商品房交付使用后，買房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房。

（六）不能辦理產(chǎn)權(quán)證導致退房。在法定的或者約定的期限屆滿1年后，仍不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，購房者可以解除合同退房。

二、商品房退房要交違約金嗎

并非所有退房的情況都要求購房者支付違約金。退房需要支付違約金的情況主要為開發(fā)商并未違約，也沒有采取不當行為，而購房者執(zhí)意要求退房且開發(fā)拒絕就退房達成協(xié)議。

如果購房者希望退房但是又不想支付違約金，那么必須與開發(fā)商達成退房協(xié)議或者是滿足了法律規(guī)定的退房條件。只要購房與開發(fā)商達成退房協(xié)議或者是滿足了法律規(guī)定的退房條件，再退房就不用支付違約金了。

一些消費者購買新房后，因房子與合同約定不符或其他原因，要求開發(fā)商退房，但對方以種種理由拒絕退房。如此情形下購房者該怎么維護自身的合法權(quán)益，最好先找專業(yè)的房產(chǎn)律師，問問商品房退房的情形有哪些，看看自己是否是無理退房，另外也可以問問律師退房是否需要交違約金，如果是開發(fā)商的原因能不能要求其支付違約金，也可以請律師代為辦理退房手續(xù)。