一、商品房買(mǎi)賣(mài)面積有誤差怎么辦？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條，發(fā)生面積誤差時(shí)的處理原則如下：

1、約定優(yōu)先：即合同對(duì)面積誤差有約定的，按照約定處理；

2、據(jù)實(shí)結(jié)算：合同沒(méi)有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

3、退房還款：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持；

4、不退房，分別處理：如買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人。

二、買(mǎi)房需防的縮水陷阱

（一）房屋面積縮水

建筑面積與套內(nèi)建筑面積 都要在合同中約定。根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過(guò)3%買(mǎi)房人可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。

在這里要提醒購(gòu)房者，在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買(mǎi)受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定。

（二）房屋層高縮水

從法律上講，合同以寫(xiě)入合同的文字為準(zhǔn)，商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。

因此需要提醒購(gòu)房者，對(duì)待層高“縮水”建議您在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。

（三）規(guī)劃縮水

部分開(kāi)發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書(shū)中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。

提醒購(gòu)房者注意的是，要細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”，具體來(lái)說(shuō)把開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，建議買(mǎi)房人先查明開(kāi)發(fā)商是否已取得了后面地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批；也可要求開(kāi)發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。

（四）配套設(shè)施縮水

很多廣告上面的圖片設(shè)施不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必備設(shè)施，購(gòu)房者一般也不能據(jù)此主張解除合同。許多購(gòu)房者在簽合同時(shí)往往只關(guān)注房屋情況，忘了約定配套設(shè)施等相關(guān)條款，導(dǎo)致糾紛不斷。

提醒購(gòu)房者最好將配套相關(guān)細(xì)節(jié)要在合同中詳細(xì)體現(xiàn)，對(duì)配套設(shè)施的約定要明確詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān)，建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時(shí)，把會(huì)所等相關(guān)的條款明確約定進(jìn)合同，如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān)。

（五）年限縮水

有許多買(mǎi)房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開(kāi)發(fā)商是直接從政府部門(mén)受讓或從其他開(kāi)發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買(mǎi)房人買(mǎi)房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開(kāi)發(fā)商已使用的年限。

以上為您介紹了商品房買(mǎi)賣(mài)面積有誤差怎么辦以及買(mǎi)房需防的縮水陷阱的具體內(nèi)容，希望能夠幫助您解決您所遇到的問(wèn)題。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并注上房屋交付時(shí)的實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與合同約定面積發(fā)生誤差時(shí)的處理辦法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時(shí)，可以按照合同來(lái)解決。如果合同未約定解決辦法，則建議購(gòu)房者及早咨詢相關(guān)的房產(chǎn)專家律師，尋求解決問(wèn)題的辦法，以更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。