購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋，出賣(mài)人就應(yīng)該在一定時(shí)間內(nèi)交付房屋。那么出賣(mài)人應(yīng)在何時(shí)交付房屋？此外，實(shí)踐中逾期交房對(duì)于大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是較為普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)，但很多發(fā)展商對(duì)此卻不以為然，認(rèn)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及許多方面的問(wèn)題，有很多事情難以事先預(yù)測(cè)，因此發(fā)展商逾期交房也是不可避免的。然而，他們卻不知道自己的商業(yè)信譽(yù)在無(wú)形中喪失。那么應(yīng)該怎樣對(duì)待逾期交房？對(duì)于這些問(wèn)題本文將一一進(jìn)行介紹。如果您有其他類(lèi)似的疑問(wèn)，不妨咨詢(xún)有關(guān)的房產(chǎn)專(zhuān)家律師。

一、出賣(mài)人應(yīng)在何時(shí)交付房屋？

1、根據(jù)約定的交付方式確定交付時(shí)間

若合同約定買(mǎi)受人自提貨物的，則實(shí)際交付時(shí)間為出賣(mài)人通知買(mǎi)受人提取標(biāo)的物的時(shí)間；若當(dāng)事人約定由出賣(mài)人代辦托運(yùn)或郵遞交付，則實(shí)際交付時(shí)間為出賣(mài)人將標(biāo)的物交給承運(yùn)人或郵局后，承運(yùn)人或郵局簽發(fā)單證之日期；若由出賣(mài)人送貨，則實(shí)際交付時(shí)間為標(biāo)的物送達(dá)收貨地點(diǎn)后，買(mǎi)受人簽收標(biāo)的物之時(shí)。

2、根據(jù)標(biāo)的物的狀況或性質(zhì)確定交付時(shí)間

標(biāo)的物為季節(jié)性產(chǎn)品，如農(nóng)產(chǎn)品、水果等，則最遲應(yīng)在季節(jié)的末尾交付。

3、根據(jù)標(biāo)的物的用途確定交付時(shí)間

若標(biāo)的物為應(yīng)時(shí)性物資，為了供應(yīng)節(jié)日市場(chǎng)之需，則應(yīng)當(dāng)于節(jié)日之前交付；若合同表明標(biāo)的物供應(yīng)于某一工程建設(shè)，則可依工程進(jìn)度計(jì)劃確定交付時(shí)間。

4、依以前的交易慣例或類(lèi)似的交易習(xí)慣確定交付時(shí)間

買(mǎi)受人對(duì)于標(biāo)的物的正常需求情況、以前各次合同履行期限的情況以及當(dāng)?shù)赝?lèi)合同的交易習(xí)慣也可以作為確定交付期限的參照?？傊贤哪康摹?biāo)的物的性質(zhì)和用途以及交易慣例都有助于確定交付時(shí)間。

當(dāng)事人就合同標(biāo)的物的交付時(shí)間約定不明確，又不能依照以上方式補(bǔ)救確定交付時(shí)間的，則債務(wù)可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。準(zhǔn)備時(shí)間在出賣(mài)人方面應(yīng)考慮包裝和運(yùn)送時(shí)間，在買(mǎi)受人方面應(yīng)考慮為接收標(biāo)的物而準(zhǔn)備倉(cāng)儲(chǔ)的時(shí)間。

二、怎樣對(duì)待逾期交房？

購(gòu)房合同的條款中明確規(guī)定了交房時(shí)間，但到交房時(shí)間時(shí)，發(fā)展商未按期向購(gòu)房者交房，這實(shí)際上是一種違約行為。根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百零七條的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。也就是說(shuō)，當(dāng)發(fā)展商承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，對(duì)于逾期交房的情況也要針對(duì)具體情況具體分析，并且可以對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的原因進(jìn)行調(diào)查，看發(fā)展商逾期交房是否有依法可以免除違約責(zé)任的情況。《合同法》第一百一十七條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的原因，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。如果發(fā)展商并未發(fā)生不可抗力的客觀情況，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房人，并提供相關(guān)證明。況且，即便有不可抗拒的因素，根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

現(xiàn)行的商品房預(yù)售契約，都是由各省市房屋土地管理部門(mén)統(tǒng)一印制的格式文本，契約中關(guān)于交房期限都有較為嚴(yán)格的規(guī)定，并且制定了逾期交房的懲罰條款，比如，除不可抗力外，開(kāi)發(fā)商未按期將房屋交付給購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)向開(kāi)發(fā)商追索違約金。逾期超過(guò)一定時(shí)間，開(kāi)發(fā)商仍未交付房屋的，購(gòu)房者有權(quán)解除契約。契約解除應(yīng)自購(gòu)房者書(shū)面通知送達(dá)開(kāi)發(fā)商之日起生效。而開(kāi)發(fā)商在契約解除之日起規(guī)定天數(shù)內(nèi)需將購(gòu)房者已支付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還購(gòu)房者，并向購(gòu)房者雙倍返還定金。