房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，它是指出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后就一定會(huì)生效，房屋買(mǎi)賣(mài)是一種民事法律行為，所有當(dāng)事人必須具備法定條件，按照法律規(guī)定簽訂的合同才能具有法律效力；不然的話，屬于無(wú)效合同。那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效情形有哪些？房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果有哪些？本文將為您詳細(xì)介紹這些問(wèn)題，希望能為您解惑。如果您還有疑問(wèn)，建議您咨詢相關(guān)的房產(chǎn)專(zhuān)家律師。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效情形

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。

由于房屋與其與占有范圍的土地具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)摲课菡加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣(mài)人將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。部分共有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，該合同屬效力待定的合同，事后如其他共有人不予追認(rèn)的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效 。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。但如果買(mǎi)受人為善意第三人，且已支付合理房屋價(jià)款，并辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，對(duì)此，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

4、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

主要包括轉(zhuǎn)讓?zhuān)êI(mǎi)賣(mài)）下列房地產(chǎn)：

①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

②依法收回土地使用權(quán)的；

③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果

無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)起就沒(méi)有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效，具有溯及力。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否無(wú)效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)，而不是由買(mǎi)賣(mài)雙方或一方?jīng)Q定。房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（一）相互返還。即由出賣(mài)人返還房屋價(jià)款，買(mǎi)受人返還房屋；

（二）買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi)，買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣(mài)人適當(dāng)給予補(bǔ)償。

（三）有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

（四）在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（五）因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

（六）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。