商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。開發(fā)商在交付商品房時(shí)要符合一定的條件。那么商品房交付的條件有哪些？此外還應(yīng)對(duì)商品房的交付時(shí)間進(jìn)行認(rèn)定，那么如何認(rèn)定商品房交付時(shí)間？本文將對(duì)這些問題一一進(jìn)行介紹，希望能給您帶來幫助。如果您對(duì)此有其他疑問，建議您咨詢相關(guān)的房產(chǎn)專家律師。
一、商品房交付的條件
法律規(guī)定： 商品房的交付使用條件是竣工驗(yàn)收合格。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。
《建筑法》第六十一條交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院1998年7月20日頒布實(shí)施）第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。
《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部2001年4月4日頒布實(shí)施） 第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰”。
可見，我國房地產(chǎn)法規(guī)定的房屋交付使用的條件是通過竣工驗(yàn)收。
二、商品房交付時(shí)間怎么認(rèn)定
商品房交付時(shí)間的認(rèn)定，主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。
所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。
如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由開發(fā)商承擔(dān)；交付使用后，即使房屋權(quán)屬證沒有辦理完畢，房屋可能的風(fēng)險(xiǎn)由購房人承擔(dān)。購房人接到書面通知書時(shí)，無正當(dāng)理由拒絕接受的，自書面通知書確定的交付使用之日起，購房人承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人約定的除外。這里的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，則不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。
