一、如何確定住房的建筑面積

隨著北京市《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》正式頒布實施，規(guī)定了本市商品房銷售面積、公用建筑面積的計算方式、分?jǐn)傇瓌t，同時要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申辦商品房銷售許可證時，應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門提交房屋公用建筑面積和公用建筑部位的書面材料，并在銷（預(yù)）售合同中明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位，從而使消費者的合法權(quán)益得到保護(hù)，規(guī)范了商品房的銷售行為。那么，住房的建筑面積是怎樣確定的呢？

房屋面積包括居住面積、套內(nèi)輔助設(shè)施面積、墻體占用面積、公攤面積四個部分。具體計算如下：

1、居住面積。指建筑內(nèi)所有的廳和室的面積總和。

2、套內(nèi)輔助設(shè)施占有面積。指廚房、衛(wèi)生間、陽臺等占用面積。其中陽臺面積計算是在測量面積基礎(chǔ)上折算得到，內(nèi)陽臺折算比例為70%，外陽臺為50%。

3、墻體占用面積。獨立墻體按實際占用面積計算，公用墻體按照實際占用面積的50%計算。

4、公攤面積。包括樓梯、走廊、電梯井、變電室、設(shè)備間、公共門廳、地下室（不包括停車場）、值班警衛(wèi)室和建筑物內(nèi)垃圾道的面積。

二、如何處理房屋銷售面積糾紛

第一種情況：如開發(fā)商在建筑商品房過程中，確因工程設(shè)計的修改、規(guī)劃用途的修改、施工技術(shù)方面的限制或地質(zhì)等自然方面原因必須對房屋格局作適當(dāng)修正，則應(yīng)在問題發(fā)生后憑有關(guān)機(jī)關(guān)出具的文件及時書面通知購房者，明確提出變更合同條款的內(nèi)容，并給予購房者考慮答復(fù)的合理時間（一般為15天），如屬上面所說的幾個方面的原因，購房者答不答復(fù)均無法律的區(qū)別；如不屬上面所說的幾個方面的原因，造成的變更合同（包括變更建筑面積），則必須經(jīng)購房者答復(fù)認(rèn)可方為有效。當(dāng)然，如購房者收到通知后逾期不答復(fù)，則應(yīng)視為默認(rèn)合同變更通知的內(nèi)容，在這種情況下，購房者就可能喪失了勝訴權(quán)；反之，如購房者在收到變更合同的通知后在有效期限內(nèi)回答不同意變更合同的內(nèi)容，則開發(fā)商變更合同的要求不能生效，如實際交樓面積比合同約定面積大，則開發(fā)商無權(quán)要求購房者補(bǔ)交樓款，如開發(fā)商以不交鑰匙或不辦房產(chǎn)證為要挾，則構(gòu)成延期交樓的違約行為，或侵權(quán)行為，購房者可以請求仲裁或直接去法院起訴。

第二種情況：開發(fā)商為牟利取潤，沒有任何理由而擅自在交樓時要求購房者補(bǔ)交超過合同約定建筑面積的樓款，則購樓者有權(quán)拒絕補(bǔ)交，法律后果與前述第一種情況相同。購房者有權(quán)拒絕補(bǔ)交樓款的理由是：

1、合同就是法律，合同一旦簽訂，雙方必須嚴(yán)格履行，任何一方均無權(quán)擅自變更或解除，這是經(jīng)濟(jì)合同法的基本準(zhǔn)則。

2、開發(fā)商負(fù)有對其售出商品房依法辦理土地使用權(quán)、規(guī)劃、工程設(shè)計、施工建筑等各方面的法律手續(xù)的義務(wù)，建筑面積的變化，完全是開發(fā)商單方行為，與購房者的義務(wù)毫不相干。

第三種情況：購房者在收到開發(fā)商的補(bǔ)交樓款的通知后未提出異議，即補(bǔ)交了樓款并辦理了驗收樓房的手續(xù)。在這種情況下，應(yīng)視為購房者默認(rèn)了開發(fā)商的變更合同的行為，變更合同有效，購房者無權(quán)請求返還已交付的補(bǔ)交樓款。

現(xiàn)在大多數(shù)房屋的售價都是以建筑面積為單位計算的。對于用戶來講，只有使用面積對他有實際意義，因此在建筑面積的計算方法、公攤建筑面積的多少等問題上便會非?！坝嬢^”。還有的購房合同中有“以竣工面積結(jié)算，多退少補(bǔ)”的內(nèi)容，在竣工時為補(bǔ)退房款也常會引發(fā)糾紛。一旦發(fā)生糾紛，購房者可以咨詢專業(yè)律師，看怎么解決對自己最有利。