一、二手房買賣合同有效的條件

1、合同雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力

購房者必須具有完全的民事行為能力。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收人為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。

2、雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)

雙方在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)意思表示真實(shí)，不得存有欺詐或乘人之危之意。因此，購房者有權(quán)對合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項(xiàng)提出修改意見和增加補(bǔ)充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同。

3、合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)

法律和行政法規(guī)是國家制定的，具有強(qiáng)制效力，任何單位和個(gè)人都必須遵守法律和法規(guī)。因此，購房者和售房者所簽訂的二手房買賣合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購房者和售房者在合同中約定，購房者所應(yīng)繳納稅費(fèi)一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項(xiàng)條款無效。

4、合同不得違反國家利益和社會(huì)公共利益

我國是社會(huì)主義國家，國家利益和社會(huì)公共利益是第一位的，因此合同的內(nèi)容不得違反國家利益和社會(huì)公共利益，否則就無效。

綜上，簽訂的二手房買賣合同如果違反了上述四項(xiàng)條件，那么該合同就是無效合同（或部分無效合同）。無效的合同不受法律的保護(hù)。確認(rèn)合同部分無效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。

二、簽訂二手房合同需注意什么

房屋買賣合同是保證購房者利益的重要依據(jù)，而由于二手房的背景以及交易過程相對復(fù)雜，經(jīng)常發(fā)生買賣雙方由于二手房合同內(nèi)容不夠完備而引發(fā)糾紛的現(xiàn)象。對此，業(yè)內(nèi)人士建議，購房者在簽訂二手房買賣合同時(shí)必須寫明“四大條款”。

1、要核實(shí)并寫明簽約主體。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前，需要首先確認(rèn)簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)賣方主體資格的真實(shí)性。簽約主體資格的真實(shí)性是房屋買賣合同成立的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方擔(dān)保的情況下，這個(gè)問題更需引起客戶的注意。

2、要寫明違約賠償責(zé)任和賠償金額。房產(chǎn)交易過程復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的情況和違約行為。為避免以后出現(xiàn)糾紛時(shí)難以解決，就需要在簽訂二手房買賣合同時(shí)寫明違約賠償責(zé)任和賠償金額。

3、要寫明房產(chǎn)、附屬設(shè)施的交接時(shí)間和有關(guān)費(fèi)用承擔(dān)的劃界時(shí)間。在確定和寫明所購二手房及附屬設(shè)施的交接時(shí)間的同時(shí)，還應(yīng)注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業(yè)等費(fèi)用的劃界承擔(dān)時(shí)間。二手房交接時(shí)間和費(fèi)用劃界時(shí)間是責(zé)任劃分的界線之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。

4、要寫明付款和過戶時(shí)間。對首付款和尾款，房產(chǎn)買賣合同一般規(guī)定由買方在不同時(shí)間段交付原房主。為此，合同中必須分別寫明首付款交付、房產(chǎn)過戶以及尾款交付的具體期限。其中的尾款交付期限有賴于房產(chǎn)過戶期限，因此過戶期限以及過戶手續(xù)由哪方主辦、哪方配合，必須事先確定并在合同中寫清楚。

購買二手房是否需要簽訂書面的購房合同，如果是雙方口頭約定交房和付款事項(xiàng)是否可以，如果簽訂買賣合同的話是否需要具備一定的條件，需要注意哪些事項(xiàng)，這些問題如果不通過專業(yè)的房產(chǎn)律師予以了解，很有可能無法拿到二手房的所有權(quán)或者是發(fā)生買賣糾紛。