一、二手房出售需符合哪些條件

1、已取得《房屋所有權(quán)證》

房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書(shū)，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，所以購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)首先審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓。因此，購(gòu)買二手房的首要條件就是看有沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證。

2、共有人同意出售的聲明

共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。為保護(hù)購(gòu)房行為，購(gòu)買存在其它共有人的房屋時(shí)，應(yīng)審查其它共有人是否同意出售，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)審查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房產(chǎn)證書(shū)上面并沒(méi)有顯示，比如說(shuō)家庭共有的房屋在房屋所有權(quán)證書(shū)上面往往顯示的只有一個(gè)人的名字。

3、承租方放棄優(yōu)先購(gòu)房的聲明

出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)核實(shí)擬購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在，應(yīng)核實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。 否則，承租人可以向法院提出確認(rèn)該房屋買賣合同無(wú)效。 北京房產(chǎn)律師網(wǎng)點(diǎn)評(píng)：根據(jù)最新的物權(quán)法，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已經(jīng)取消。

4、房屋未設(shè)立抵押權(quán)

抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買二手房應(yīng)審查擬購(gòu)房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書(shū)上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書(shū)原件是否有抵押記載。

5、與產(chǎn)權(quán)單位不存在限制出售約定

已購(gòu)公有住房出售人與產(chǎn)權(quán)單位在已購(gòu)公有住房買賣合同中約定限制出售條件的，按合同約定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買已購(gòu)公有住房時(shí)，應(yīng)審查出售人與產(chǎn)權(quán)單位的購(gòu)房合同有無(wú)限制出售條款。

6、經(jīng)濟(jì)適用房屋已使用一定年限

已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。另按北京市《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，北京市已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房需住滿五年后方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售，上面提到的居住滿五年的起始日期，以交納契稅時(shí)取得期限按交繳納契稅后完稅憑證記載的日期或房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期起計(jì)算為準(zhǔn)。

二、購(gòu)買二手房要注意什么

1、解約條款

只是在有中介操作的二手房買賣，對(duì)于買賣雙方都有一個(gè)解約條款，其中的約定就是賣方在交付了解約定金后，買方不得要求進(jìn)一步賠償和強(qiáng)制履行。這個(gè)條款本身親沒(méi)的問(wèn)題，但是因?yàn)樵诂F(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)上漲的情況下，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，這一條款就有不公平的地方。也是現(xiàn)在很多賣方要求解除合同的原因。所以擔(dān)醒買方最好在買賣合同的最后的備注中寫(xiě)明，除需賠償定金外，還需要賠償損失。

2、強(qiáng)制履行

買方在賣方?jīng)]有明確提出解約的時(shí)候是可以要求法院判決強(qiáng)制履行的，但這需要買方在賣方明確提出以前，先行啟動(dòng)法律程序。并且聽(tīng)聞深圳市中院最近有感于賣方違約過(guò)多，開(kāi)了一個(gè)座談會(huì)，要出臺(tái)文件，只要是買方起訴要求強(qiáng)制履行，都會(huì)得到法院的支持。但不知道傳聞是否為真。

3、幫賣方贖樓

賣方常常因?yàn)榉孔釉阢y行辦理抵押，而需要將房產(chǎn)證贖出，才可以辦理相關(guān)的手續(xù)，而賣方常常需要買方幫助辦理相關(guān)的贖樓手續(xù)。買方最后不要幫忙贖樓，一但買方幫忙贖樓后，賣方的房子因其他債務(wù)被查封的話，到時(shí)買方損失巨大，所以建議買方不要幫賣方贖樓。

4、房屋狀況的確定

買方最好在買房時(shí)對(duì)該房屋的具體狀況要自己親自確認(rèn)，是不是有出租，租期有多久，承租人是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，然后去房產(chǎn)管理局，確認(rèn)該房是不是有其他抵押，是不是房地產(chǎn)證上的名字是賣方，如果有夫妻兩個(gè)人的名字，要夫妻兩個(gè)人在買賣合同上簽字。

5、陰陽(yáng)合同

如果在買賣合同上注明是買方支付相關(guān)的稅收，那么最好是不要簽字陰陽(yáng)合同，到時(shí)可能面臨刑法的處罰。

6、無(wú)證房產(chǎn)的買賣

無(wú)證房產(chǎn)的買賣合同，不會(huì)當(dāng)然無(wú)效，當(dāng)事人注意就好，最好是不要買賣無(wú)證房產(chǎn)，如果實(shí)在想要，也沒(méi)有太大的關(guān)系。只是注意對(duì)于什么時(shí)候一手房產(chǎn)證的出來(lái)要有一個(gè)把握，同時(shí)一但賣方有想法不賣，或不出房產(chǎn)證，馬上請(qǐng)律師發(fā)出律師函，保護(hù)自己的權(quán)益。

7、不要完全信任中介

很多事情最好是自己親歷親為，不要過(guò)于相信中介的話，什么事情都自己參與比較好。同時(shí)資金的監(jiān)管最好也是交給銀行。

8、定金的支付和簽收

對(duì)一定金來(lái)說(shuō)，約定相對(duì)來(lái)說(shuō)可以高一點(diǎn)，同時(shí)注意，一定要對(duì)方簽收，因?yàn)槎ń鸷贤菍?shí)踐合同，最后如果對(duì)方違約，那么簽收多少，只能就簽收部份要求雙倍賠償?shù)摹?/p>

二手房的買方通常在房屋的買賣過(guò)程中間是處于弱勢(shì)地位，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，要注意的事項(xiàng)多很多。而且有的二手房是共同所有，購(gòu)買之后很有可能無(wú)法辦理過(guò)戶而發(fā)生不必要的糾紛，所以購(gòu)房者最好在購(gòu)買二手房之前先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看二手房出售要符合哪些條件，以便核對(duì)自己購(gòu)買的二手房是否符合這一條件，另外還應(yīng)清楚購(gòu)買二手房需要注意哪些事項(xiàng)，謹(jǐn)防因自己沒(méi)有注意到而發(fā)生糾紛。