一、二手房出售需符合哪些條件

1、已取得《房屋所有權(quán)證》

房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，所以購房者在購買二手房時，應(yīng)首先審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：未取得房屋所有權(quán)證書的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓。因此，購買二手房的首要條件就是看有沒有取得房屋所有權(quán)證。

2、共有人同意出售的聲明

共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其行為無效。為保護(hù)購房行為，購買存在其它共有人的房屋時，應(yīng)審查其它共有人是否同意出售，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)審查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房產(chǎn)證書上面并沒有顯示，比如說家庭共有的房屋在房屋所有權(quán)證書上面往往顯示的只有一個人的名字。

3、承租方放棄優(yōu)先購房的聲明

出租方出售房屋時應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房時，應(yīng)核實擬購房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在，應(yīng)核實出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。 否則，承租人可以向法院提出確認(rèn)該房屋買賣合同無效。 北京房產(chǎn)律師網(wǎng)點評：根據(jù)最新的物權(quán)法，承租人的優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)取消。

4、房屋未設(shè)立抵押權(quán)

抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房應(yīng)審查擬購房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載。

5、與產(chǎn)權(quán)單位不存在限制出售約定

已購公有住房出售人與產(chǎn)權(quán)單位在已購公有住房買賣合同中約定限制出售條件的，按合同約定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購買已購公有住房時，應(yīng)審查出售人與產(chǎn)權(quán)單位的購房合同有無限制出售條款。

6、經(jīng)濟(jì)適用房屋已使用一定年限

已購經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場價上市出售。另按北京市《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，北京市已購經(jīng)濟(jì)適用住房需住滿五年后方可按市場價上市出售，上面提到的居住滿五年的起始日期，以交納契稅時取得期限按交繳納契稅后完稅憑證記載的日期或房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期起計算為準(zhǔn)。

二、購買二手房要注意什么

1、解約條款

只是在有中介操作的二手房買賣，對于買賣雙方都有一個解約條款，其中的約定就是賣方在交付了解約定金后，買方不得要求進(jìn)一步賠償和強(qiáng)制履行。這個條款本身親沒的問題，但是因為在現(xiàn)在深圳房價上漲的情況下，對于買方來說，這一條款就有不公平的地方。也是現(xiàn)在很多賣方要求解除合同的原因。所以擔(dān)醒買方最好在買賣合同的最后的備注中寫明，除需賠償定金外，還需要賠償損失。

2、強(qiáng)制履行

買方在賣方?jīng)]有明確提出解約的時候是可以要求法院判決強(qiáng)制履行的，但這需要買方在賣方明確提出以前，先行啟動法律程序。并且聽聞深圳市中院最近有感于賣方違約過多，開了一個座談會，要出臺文件，只要是買方起訴要求強(qiáng)制履行，都會得到法院的支持。但不知道傳聞是否為真。

3、幫賣方贖樓

賣方常常因為房子在銀行辦理抵押，而需要將房產(chǎn)證贖出，才可以辦理相關(guān)的手續(xù)，而賣方常常需要買方幫助辦理相關(guān)的贖樓手續(xù)。買方最后不要幫忙贖樓，一但買方幫忙贖樓后，賣方的房子因其他債務(wù)被查封的話，到時買方損失巨大，所以建議買方不要幫賣方贖樓。

4、房屋狀況的確定

買方最好在買房時對該房屋的具體狀況要自己親自確認(rèn)，是不是有出租，租期有多久，承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)，然后去房產(chǎn)管理局，確認(rèn)該房是不是有其他抵押，是不是房地產(chǎn)證上的名字是賣方，如果有夫妻兩個人的名字，要夫妻兩個人在買賣合同上簽字。

5、陰陽合同

如果在買賣合同上注明是買方支付相關(guān)的稅收，那么最好是不要簽字陰陽合同，到時可能面臨刑法的處罰。

6、無證房產(chǎn)的買賣

無證房產(chǎn)的買賣合同，不會當(dāng)然無效，當(dāng)事人注意就好，最好是不要買賣無證房產(chǎn)，如果實在想要，也沒有太大的關(guān)系。只是注意對于什么時候一手房產(chǎn)證的出來要有一個把握，同時一但賣方有想法不賣，或不出房產(chǎn)證，馬上請律師發(fā)出律師函，保護(hù)自己的權(quán)益。

7、不要完全信任中介

很多事情最好是自己親歷親為，不要過于相信中介的話，什么事情都自己參與比較好。同時資金的監(jiān)管最好也是交給銀行。

8、定金的支付和簽收

對一定金來說，約定相對來說可以高一點，同時注意，一定要對方簽收，因為定金合同是實踐合同，最后如果對方違約，那么簽收多少，只能就簽收部份要求雙倍賠償?shù)摹?/p>

二手房的買方通常在房屋的買賣過程中間是處于弱勢地位，對于買方來說，要注意的事項多很多。而且有的二手房是共同所有，購買之后很有可能無法辦理過戶而發(fā)生不必要的糾紛，所以購房者最好在購買二手房之前先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看二手房出售要符合哪些條件，以便核對自己購買的二手房是否符合這一條件，另外還應(yīng)清楚購買二手房需要注意哪些事項，謹(jǐn)防因自己沒有注意到而發(fā)生糾紛。