一、如何簽訂二手房購房合同

二手房買賣一般都通過中介，簽訂的是中介提供的格式合同，購房者法律知識不足，對格式條款中三方權(quán)利義務(wù)不對等的狀況認(rèn)識不清，致很房屋出賣人和買受人發(fā)生糾紛時自己的權(quán)利得不得有效維護(hù)。這里就二手房買賣簽訂合同應(yīng)注意點(diǎn)問題說幾點(diǎn)。

1、 二手房包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、職工集資建房、小產(chǎn)權(quán)房。注意出商品房之外，其他的二手房或者不允許買賣，或者對買賣設(shè)置了各種限制如城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣行為無效。在購買時應(yīng)注意。這里談一下商品房二手房的買賣。

2、 房屋產(chǎn)權(quán)狀況。

未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋和產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋不宜購買。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓，簽訂買賣合同的，合同有效，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。

房屋產(chǎn)權(quán)人以登記為準(zhǔn)，實踐中因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛最常見的是夫妻共同財產(chǎn)登記在一人名下，以一人名義出售簽訂合同，沒有及時辦理過戶的，房價上漲以后，其配偶以未經(jīng)其同意為由主張房屋買賣合同無效。因為沒有過戶，涉及到法院、房管局，牽涉很多精力。如果房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，在簽訂買賣合同時要求夫妻雙方共同簽字，如果房屋屬于其他共同共有，要求共有人共同簽字或者由其他共有人的授權(quán)委托書。

3、 要查明房屋沒有抵押、查封、被保全等情況。

可到房管局進(jìn)行查詢。如果房產(chǎn)有以上情況，建議不要購買。另外要明確房屋是否劃入拆遷范圍，如果屬于拆遷范圍，則不能過戶。出賣人應(yīng)將抵押事實與涉及拆遷事實明確告知買受人，沒有告知的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。涉及抵押貸款的房子可以交易，但禁止過戶。需要原產(chǎn)權(quán)人先還清貸款或者轉(zhuǎn)按揭，解除抵押，才允許過戶。

對房屋所有權(quán)屬有疑問的，可以持房屋所有權(quán)證或其他權(quán)屬證明直接到頒發(fā)該證書的區(qū)縣房管部門核實該房屋是否權(quán)屬受限，能否過戶交易。

二、二手房合同無效的情形有哪些

1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。

2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：

（1）因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；

（2）因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有；

（3）因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；

（4）因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。

3、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的。開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

4、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋。

二手房購房也需要簽訂購房合同，但很多購房者對此并不知情，他們往往口頭完成二手房買賣。其實如果不簽訂購房合同會有很大的風(fēng)險，發(fā)生糾紛后將無法保證購房者的合法權(quán)益。所以購房者最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看如果簽訂二手房購房合同，哪些情形會導(dǎo)致二手房合同無效，如果二手房合同無效又該如何處理，當(dāng)然也可以請律師幫忙擬定二手房合同。