一、二手房交易的流程是怎樣的
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
5、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產(chǎn)權(quán)過戶登記申請(qǐng)表即可。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
6、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，銀行審核買方的資信，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后并作好抵押登記后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見到領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單日后即放款。
7、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
二、如何防范二手房交易糾紛
二手房買賣中存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，最終購(gòu)房者和中介之間容易產(chǎn)生糾紛，那么如何預(yù)防二手房買賣糾紛呢？
根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在居間合同中的告知義務(wù)，告知內(nèi)容主要包括房屋的權(quán)屬、面積、查封抵押情況、租賃情況、使用限制和房屋質(zhì)量狀況等事項(xiàng)。對(duì)于賣方來說，是否應(yīng)將房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案的情況告知買方，法律上并無明文規(guī)定。購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)除查看購(gòu)買房屋本身的情況外，還可以向物業(yè)管理公司或鄰居了解是否發(fā)生過類似事件；同時(shí)，購(gòu)房者也可在合同中與賣方明確約定該物業(yè)未發(fā)生過相關(guān)事件，如賣方有意隱瞞，購(gòu)房人可依此要求解除合同或者酌減房屋價(jià)款、賠償損失等。雙方約定書面條款，以便在發(fā)生類似糾紛時(shí)有據(jù)可依。
為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時(shí)，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣方退回購(gòu)房定金等。此外，針對(duì)當(dāng)下銀行房貸申請(qǐng)時(shí)隱藏的不確定因素，建議買家應(yīng)適度調(diào)高首付預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。
二手房交易的雙方對(duì)彼此的信息都不了解，很有可能發(fā)生交易糾紛。如果是通過中介購(gòu)買的房屋的話，具體的步驟可能會(huì)更復(fù)雜。所以購(gòu)房者將要購(gòu)買的二手房的話，最好還是先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師了解二手房交易的流程以及怎樣才可以防范二手房交易的糾紛，只有做到心中有數(shù)才可以合法有效的保護(hù)自身的利益。
