一、買(mǎi)賣(mài)二手房如何約定戶(hù)口問(wèn)題

1、戶(hù)口轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題。

客觀上講，在過(guò)戶(hù)之前強(qiáng)制要求賣(mài)方遷移戶(hù)口，可以最大化地保護(hù)自己的權(quán)利，防止戶(hù)口在過(guò)戶(hù)后因?yàn)楦鞣N原因不能及時(shí)遷出給買(mǎi)方造成的影響，這種影響不僅表現(xiàn)在對(duì)房屋的再次處分上，還可能表現(xiàn)為影響買(mǎi)方戶(hù)口的遷入問(wèn)題。因此，過(guò)戶(hù)之前要求賣(mài)方提前遷出戶(hù)口是必要的。對(duì)賣(mài)方而言，在出售之前，考慮戶(hù)口的遷出問(wèn)題顯然十分必要。如果賣(mài)方?jīng)]有按照合同約定及時(shí)遷出戶(hù)口，就會(huì)涉及到損害賠償問(wèn)題。

2、損害賠償問(wèn)題。

戶(hù)口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，買(mǎi)方無(wú)法以戶(hù)口遷移問(wèn)題向法院提起訴訟，要求賣(mài)方強(qiáng)制遷移戶(hù)口；而只能以賣(mài)方拒不遷移戶(hù)口違約為由，要求賣(mài)方承擔(dān)違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

二、賣(mài)方延期遷出戶(hù)口怎么辦

實(shí)踐中對(duì)戶(hù)口延期遷出違約責(zé)任的約定往往會(huì)出現(xiàn)這樣的表述：“若由于賣(mài)方的原因沒(méi)有將戶(hù)口及時(shí)遷出的，每逾期一日則按照房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，直到賣(mài)方房屋內(nèi)戶(hù)口全部遷移為止。 ”該條款能夠有效解決損害賠償無(wú)法舉證的問(wèn)題，但是如果賣(mài)方客觀上無(wú)法遷出戶(hù)口，長(zhǎng)達(dá)幾年，又會(huì)產(chǎn)生違約金過(guò)高，顯示公平的問(wèn)題。

因此，建議：除了約定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)戶(hù)口遷移設(shè)置專(zhuān)門(mén)的房?jī)r(jià)款約束機(jī)制，待戶(hù)口遷移后再支付房?jī)r(jià)尾款，如果賣(mài)方戶(hù)口遷移違約，則買(mǎi)房可以直接從房?jī)r(jià)尾款中扣除違約金，直到扣完為止，不足部分還可以追償，這樣可以最大化地減少戶(hù)口問(wèn)題對(duì)買(mǎi)方的影響。

戶(hù)口雖然不影響房產(chǎn)交易，但會(huì)影響下家落戶(hù)，如果下家買(mǎi)的是 “學(xué)區(qū)房”，或者買(mǎi)房就是為了落戶(hù)，那么對(duì)房屋內(nèi)的戶(hù)口情況一定要有詳細(xì)的了解，對(duì)上家戶(hù)口遷出時(shí)間一定要有明確的約定，否則不能達(dá)到買(mǎi)房的初衷。戶(hù)口問(wèn)題解決起來(lái)非常麻煩，建議購(gòu)房者事先咨詢(xún)律師相關(guān)的規(guī)定以及如何防范其中的陷阱，有備無(wú)患。