一、哪些情形屬于不可抗力

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備不能遇見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如地震、水災(zāi)等。

不可抗力發(fā)生的原因一般有以下幾種：一是自然原因，如洪水、地震等人類(lèi)無(wú)法控制的災(zāi)害事故；二是政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相關(guān)的是，政府行政機(jī)關(guān)在購(gòu)房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)等政策性文件，例如最近新出的房產(chǎn)限購(gòu)令等。此時(shí)開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任；三是，社會(huì)環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂等。

二、購(gòu)房合同不可抗力能免責(zé)嗎

答案是否定的，免責(zé)還需要一些特定條件。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”

由此可見(jiàn)，“不可抗力”的免責(zé)需要具備以下條件：

1、必須在一定的期限內(nèi)提供相關(guān)證明，證明的確發(fā)生了不可抗力事件；

2、履行了保護(hù)義務(wù)。遭受不可抗力影響的一方履行了“及時(shí)通知對(duì)方”和“采取補(bǔ)救措施”的程序和義務(wù)。只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認(rèn)定。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果發(fā)生了不可抗力事件，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)通知，或者沒(méi)有采取必要的補(bǔ)救措施，開(kāi)發(fā)商依然不能獲得免責(zé)。

在商品房購(gòu)買(mǎi)合同中，都會(huì)出現(xiàn)關(guān)于不可抗力的規(guī)定。意思就是如果出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商不能控制的情形，就可以免除其賠償?shù)呢?zé)任。如果出現(xiàn)了某些需要開(kāi)發(fā)商賠償?shù)那樾?，?gòu)房者會(huì)自認(rèn)倒霉，認(rèn)為遇到了不可抗力。其實(shí)，這是大家對(duì)不可抗力的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，出現(xiàn)了不可抗力不一定會(huì)免責(zé)，免責(zé)需要很多特定條件。如果購(gòu)房者不了解，可以咨詢(xún)律師。