一、哪些情形屬于不可抗力

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力應表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災等。

不可抗力發(fā)生的原因一般有以下幾種：一是自然原因，如洪水、地震等人類無法控制的災害事故；二是政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相關的是，政府行政機關在購房合同履行期間內制定新的行政法規(guī)等政策性文件，例如最近新出的房產限購令等。此時開發(fā)商也無權要求購房者承擔合同不能履行的責任；三是，社會環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等。

二、購房合同不可抗力能免責嗎

答案是否定的，免責還需要一些特定條件。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第118條規(guī)定：“當事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明?！?/p>

由此可見，“不可抗力”的免責需要具備以下條件：

1、必須在一定的期限內提供相關證明，證明的確發(fā)生了不可抗力事件；

2、履行了保護義務。遭受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務。只有這樣，不可抗力及其免責才能認定。

對于購房者來說，如果發(fā)生了不可抗力事件，而開發(fā)商沒有及時通知，或者沒有采取必要的補救措施，開發(fā)商依然不能獲得免責。

在商品房購買合同中，都會出現(xiàn)關于不可抗力的規(guī)定。意思就是如果出現(xiàn)了開發(fā)商不能控制的情形，就可以免除其賠償?shù)呢熑巍Ｈ绻霈F(xiàn)了某些需要開發(fā)商賠償?shù)那樾?，購房者會自認倒霉，認為遇到了不可抗力。其實，這是大家對不可抗力的一個認識誤區(qū)，出現(xiàn)了不可抗力不一定會免責，免責需要很多特定條件。如果購房者不了解，可以咨詢律師。