一、逾期交房有哪些法律后果

（1）買受人的合同解除權(quán)

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對“合理期限”進(jìn)行了明確。

出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。

（2）出賣人支付違約金或者賠償損失

出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

該解釋雖然只適用于商品房買賣合同糾紛的處理，但其對于交房問題的規(guī)定，對非商品房的買賣合同糾紛的處理，也可以比照適用。

二、逾期交房的違約金怎么計(jì)算

首先需要明確的是違約金的計(jì)算前提是實(shí)際產(chǎn)生了逾期交付的法律責(zé)任。

關(guān)于違約金的數(shù)額，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。也就是說，違約金的數(shù)額由雙方當(dāng)事人自行約定，在沒有約定時，則適用本條之規(guī)定。但在約定了違約金數(shù)額的情況下，則需要同時考慮《解釋》第十六條的規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！睂?shí)踐中，常見的約定為已付房款的2-3萬，一般不會涉及增加和減少的問題。

關(guān)于違約金的計(jì)算期限。分為兩種情況，

第一種是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付日期為止算點(diǎn)。這里的實(shí)際交付日期有兩種情形，其一是具備交付條件的前提下，以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)；其二是在不具備交付條件的前提下，以具備交房條件并且實(shí)際發(fā)生交付的日期為準(zhǔn)。

第二種仍然是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以開發(fā)商已送達(dá)交房通知書中確定的交房日期為止算點(diǎn)。但這種情況需要具備兩個前提條件，其一是該商品房已具備交付條件，其二是開發(fā)商的通知送達(dá)符合商品房買賣合同中關(guān)于通知送達(dá)形式的約定或法律的相關(guān)規(guī)定。

房產(chǎn)作為熱門的投資置業(yè)渠道，吸引著大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。隨著房產(chǎn)交易量的成倍增長，房產(chǎn)交易過程中也暴露出一些問題，例如，房產(chǎn)交易中逾期交房常有發(fā)生，那么逾期交房的法律后果是什么呢，怎么計(jì)算其違約金，這些問題可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師幫忙解決。