一、怎么簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書

1、有的銷售方會(huì)口頭同意一旦購(gòu)房者不買房時(shí)房產(chǎn)商將返還購(gòu)房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時(shí)卻全部否定，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定；

2、購(gòu)房者最好在簽訂正式合同時(shí)，對(duì)因合同的某些條款無(wú)法與房產(chǎn)商達(dá)到一致時(shí)的處理方式也以書面的形式加以約定；

3、有的開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，就要求購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，購(gòu)房者應(yīng)該要求在認(rèn)購(gòu)書中明確物業(yè)管理公司及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

4、有些開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，之后由于房產(chǎn)漲價(jià)就主張預(yù)購(gòu)無(wú)效，再以更高的價(jià)格出售給他人。為避免發(fā)生類似情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售許可證號(hào)在認(rèn)購(gòu)書中寫清楚。

二、簽訂認(rèn)購(gòu)書后未簽合同是否違約

認(rèn)購(gòu)書簽訂后，購(gòu)房人必須履行認(rèn)購(gòu)書條款所規(guī)定的義務(wù)。那么，是否意味著認(rèn)購(gòu)人在簽訂認(rèn)購(gòu)書后就必須與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同或出售合同呢？如果將來(lái)未能簽訂預(yù)售合同或出售合同，購(gòu)房人是否承擔(dān)違約責(zé)任？

要回答這個(gè)問(wèn)題，我們要先看一下認(rèn)購(gòu)書約束力的時(shí)間范圍。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書的約束力是有期限的，作為預(yù)約的認(rèn)購(gòu)書是為簽訂預(yù)售合同或出售合同而做的準(zhǔn)備，如果商品房預(yù)售合同或出售合同已經(jīng)簽訂，或者因?yàn)閰f(xié)商不成而無(wú)法簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同的，認(rèn)購(gòu)書都將終止其效力。

實(shí)踐中，開發(fā)商通常都是以認(rèn)購(gòu)人拒絕簽訂預(yù)售合同或出售合同為由，要求認(rèn)購(gòu)人承擔(dān)違約責(zé)任。不能簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同，是否為購(gòu)房人的違約行為應(yīng)當(dāng)具體分析：

第一，如果認(rèn)購(gòu)書中明確約定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在某個(gè)具體時(shí)間之內(nèi)前來(lái)與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購(gòu)房人則負(fù)有在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購(gòu)房人不履行該義務(wù)，就是違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第二，如果購(gòu)房人在約定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)前來(lái)與開發(fā)商協(xié)商，但是因?yàn)橘?gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的集體條款存在分歧而不能達(dá)成一致意見時(shí)，或者由于其他原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買已認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開發(fā)商應(yīng)在一定期限內(nèi)全部返還購(gòu)房者所交預(yù)付款或定金。

第三，對(duì)于開發(fā)商不符合銷售條件的房屋，應(yīng)視為開發(fā)商違約，購(gòu)房者可追究其違約責(zé)任，如要求返還預(yù)付款及利息或雙倍返還定金。

在簽署、履行商品房認(rèn)購(gòu)書階段最容易產(chǎn)生糾紛，考慮到購(gòu)房者實(shí)際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購(gòu)房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定定金條款，而代之以“訂金”，并明確約定，如因雙方對(duì)于買賣合同條款的分歧而無(wú)法簽署買賣合同的，訂金應(yīng)全額返還。購(gòu)房者最好還是請(qǐng)專業(yè)律師協(xié)助一下，免得還沒簽訂購(gòu)房合同就惹一堆麻煩。