一、購房預(yù)約款是否是定金

認(rèn)購書中最能體現(xiàn)雙方利益的就是預(yù)約款，那么預(yù)約款一定為定金嗎？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉司法解釋》（以下稱《擔(dān)保法解釋》）第一百一十八條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！?/p>

是否為定金首先考慮文義上是否有定金的字樣，在沒有定金字樣的情況下就要考慮預(yù)約款約定條款即支付定金一方違約無權(quán)要求返還定金，對方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)前房地產(chǎn)處于賣房市場，預(yù)約款條款中往往約定購房人不來洽談買房事宜，開發(fā)商有權(quán)沒收預(yù)約款的不平等條款，應(yīng)當(dāng)推定開發(fā)商模式承諾不履行洽談義務(wù)要雙倍返還預(yù)約款，此種條款認(rèn)定為定金為宜。

二、如何在商品房認(rèn)購書中約定定金

1、如果買方?jīng)]有在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購協(xié)議書，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。

2、如果任何一方在正式簽約時對認(rèn)購協(xié)議書中確認(rèn)的條件，如房號、價格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

4、如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預(yù)售）條件而導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。

5、如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

6、如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對預(yù)售（銷售）合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

在認(rèn)購書中經(jīng)常會出現(xiàn)金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認(rèn)為就是定金約定，而應(yīng)該仔細(xì)分析。如果雙方簽定的認(rèn)購書中約定。當(dāng)事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應(yīng)該雙倍返還買受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應(yīng)是關(guān)于定金的約定。在定金這一環(huán)節(jié)，開發(fā)商常常設(shè)置陷阱，所以購房者最好還是請律師簽訂認(rèn)購書，避免被開發(fā)商坑害。