一、購(gòu)房合同如何約定房屋面積

商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。

二、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題如何索賠

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條，因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條，因商品房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

首先，購(gòu)房人有權(quán)解除合同的，僅限于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格問(wèn)題或是商品房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況，地面的輕微不平整、墻上的細(xì)微裂縫等都不在此列。

其次，行使該條權(quán)利，需要經(jīng)過(guò)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的核驗(yàn)，否則對(duì)于“房屋主體結(jié)構(gòu)不合格”或是“商品房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”這種比較專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，很難舉證。

部分地方政府已經(jīng)開始制定相關(guān)規(guī)則。隨著《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》的出臺(tái)，房屋買賣當(dāng)事人如因房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛，可依據(jù)該規(guī)程作出客觀公正的評(píng)估。該規(guī)程對(duì)商品房質(zhì)量缺陷損失評(píng)估程序，商品房質(zhì)量缺陷損失評(píng)估、補(bǔ)償?shù)榷甲鞒隽司唧w規(guī)定。

再次，收房的時(shí)候，對(duì)于商品房質(zhì)量問(wèn)題的存在，一定要書面與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議或是備注，不要隨意在“承認(rèn)房屋不存在質(zhì)量問(wèn)題”的文件上簽字，以免喪失自己應(yīng)有的權(quán)利。

最后，開發(fā)商的“金盆洗手”或“非正常退出”都可能導(dǎo)致購(gòu)房人該項(xiàng)權(quán)利的喪失，因此一旦發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問(wèn)題，請(qǐng)您一定要及時(shí)處理。

房屋質(zhì)量，建筑質(zhì)量無(wú)疑是牽動(dòng)消費(fèi)者神經(jīng)的最大關(guān)注點(diǎn)，如果房屋在建筑質(zhì)量上出現(xiàn)了問(wèn)題，那么基于它之上的一切如配套設(shè)施、小區(qū)景觀等都只不過(guò)是空中樓閣而已，沒(méi)有任何價(jià)值和意義。掌握解決房屋質(zhì)量糾紛的方法對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，購(gòu)房者最好事先咨詢一下律師，免得糾紛發(fā)生，無(wú)從下手。